Sijpesteijnkade: nieuw ontwerp, meer woningen

In Nieuws door HB9 Reacties

Sijpesteijn25[update 3-2, Q&A met NS toegevoegd, zie verderop] Met kantoren wil het niet zo, met woningen gaat het in het stationsgebied crescendo. Het valt op dat ontwikkelaars daarbij gretiger zijn dan waar de plannen van uitgaan. Dat is bij het Zuidgebouw (aka Het Platform) het geval, maar nu ook op de Van Sijpesteijnkade. Die ruimte krijgen ze ook. Het college honoreert een aanvraag van NS voor 6000 m2 extra. Daar is wel een aanpassing van het bestemmingsplan voor nodig, want dat is inmiddels, na een hoop gesoebat, al een tijdje rond.
Hieronder de laatste brief van het college, over uitbreiding van het woningenprogramma fase 3A, daarna de aanvraag van NS en helemaal onderaan de notulen van de Welstandscommissie over het stedenbouwkundig ontwerp.

Voor de liefhebber: dit is de laatste versie van de studie Westflank Noord van OeverZaaijer met veel plaatjes en tekeningen. Voor wie wil, zoek even op deze site (“westflank noord”) voor oudere versies van deze studie. In deze studie vind je ook een grote hoeveelheid informatie over het inpassen van het monument en de restauratie ervan. We hebben in dat kader twee links uit de omgevingsvergunningaanvraag voor je toegevoegd:
Notitie monumentale waarde
Beoordeling Broekema

(Voor de jongere lezers: het stationsgebied stond in 1970 vol met gebouwen zoals nr. 25. Geen enkele daarvan genoot wettelijke bescherming. Wat de geallieerden en de Duitsers niet hebben verwoest, heeft het wederopbouwdenken in Utrecht alsnog voor elkaar gekregen. Als nr. 25 niet het geluk had om alsnog beschermd monument te worden, zou het ook een groot risico hebben gelopen.)

Hier een bladerbare versie van de studie. (Excuus voor de reclamerommel die Issuu toevoegt.)

Onze Q&A met NS naar aanleiding van de commissiebrief:

Q: Met welke consortium/architect gaat NS in zee voor de woontoren? Klopt het dat het om middelduur huursegment gaat voor 1/2 personen?
A: Aangezien het consortium en NS nog in gesprek zijn over de projectovereenkomst doen we nog geen uitspraken over de samenstelling daarvan. Dit volgt hopelijk zsm. Architect is Oeverzaaijer uit Amsterdam. Appartementen tussen 50-65m² met een middeldure huur. Deze ligt net boven de sociale huurgrens.

Q: Wat kunt u zeggen over de tijdfasering van fase 3A? Wanneer vergunningen, wanneer eerste paal, wanneer klaar voor gebruik?
A: Dit is natuurlijk afhankelijk van de proceduretijd omtrent bestemmingsplan/omgevingsvergunning. Streven is rond de zomer te starten met de bouw.

Q: Wanneer gaat het consortium de markt op met het aanbod?
A: Nog onbekend. Daar zal tzt meer informatie over volgen.

Q: Welke publiekrechtelijke stappen moeten nog worden doorlopen?
A: Aanpassing op het bestemmingsplan conform de gebruikelijke procedure.

Q: Welke bestemmingen krijgt het gebouw tussen toren en spoor? Welke functie krijgt het monument?
A: Gebouw tussen toren en spoor is eveneens wonen. In de plint, waaronder het monument, komen commerciële functies in waarschijnlijk kleinere eenheden. Exacte gebruikers zijn nog niet bekend. Een levendige plint langs de Van Sijpesteijnkade is het ideale eindbeeld.

Q: Wordt het monument eerder gerestaureerd dan de bouw van de omgeving (vergunningaanvraag loopt)?
A: Dit loopt parallel.

Q: Wat is er te zeggen over fase 1 en 2?
A: Fase 1 is het reeds gerealiseerde Stadskantoor. Fase 2 betreft een kantoorontwikkeling waarover NS in gesprek is om tot ontwikkeling/realisatie te komen. Uiteraard in afstemming met de gemeente Utrecht.

Eerst de brief van het college. Integrale quote:

Op 16 oktober jl. informeerden wij u per brief over de Bilaterale Projectovereenkomst (BPO) Westflank Noord.
In deze brief kondigden wij al aan dat de NS in een vergevorderd stadium van onderhandeling is met een marktpartij over de realisatie van woningen aan de Van Sijpesteijnkade. Inmiddels is duidelijk geworden dat de NS hier een groter woningprogramma wil realiseren dan aanvankelijk het uitgangspunt was. NS heeft middels bijgevoegde brief van 7 januari 2016 het College verzocht in te stemmen met het aanvragen van een partiële herziening van het bestemmingsplan om een groter woonprogramma aan de Sijpesteijnkade mogelijk te maken.
Wij staan positief tegenover de gevraagde uitbreiding van het woonprogramma.
In deze brief informeren wij u over de publiekrechtelijke en stedenbouwkundige consequenties en beargumenteren wij bovenstaand standpunt.

Wat vooraf ging
Het bestemmingsplan Westflank Noord-HOV voor het gebied rondom de Van Sijpesteijnkade is in 2013 door uw raad vastgesteld en sinds 1 oktober 2014 onherroepelijk.
Het Definitief Stedenbouwkundig Plan (DSP) Westflank Noord gaat uit van een woonprogramma van 25.000 m2. Het is een kleiner woonprogramma dan de 35.000 m2 die op grond van de Bilaterale Ontwikkelovereenkomst (BOO) en de BPO Westflank Noord mogelijk zijn.
Redenen om destijds van een kleiner woonprogramma uit te gaan waren voor NS Vastgoed de vereiste maatregelen om een acceptabel geluidsniveau in de woningen te realiseren, waardoor een groter programma niet haalbaar leek. Daarnaast werd toen betwijfeld of de markt voldoende perspectief bood om het financieel haalbaar te maken.

In het bestemmingsplan Westflank Noord-HOV werd het voor NS mogelijk om maximaal 25.000m2 woningbouw in fase 3 DSP te ontwikkelen.
Medio 2014 heeft NS de markt benaderd voor een verdere uitwerking van een deel van de woningbouw aan de Van Sijpesteijnkade. Nieuwe, gunstig uitvallende haalbaarheidsberekeningen door de markt (rekening houdend met geluidswerende maatregelen), in combinatie met een opleving van de marktvraag, leidden tot voorstellen vanuit de markt voor een groter woonprogramma in de eerste fase. Dit zou er toe leiden dat het resterende woonvolume niet toereikend is voor een evenwichtige stedenbouwkundige invulling van de Van Sijpesteijnkade als geheel. Voor NS vormde dit de aanleiding om voor te stellen het woonprogramma, zoals opgenomen in het bestemmingsplan, met 6.000m2 in fase 3a te vergroten, wat een totaal van 31.000m2 betekent voor de Van Sijpesteijnkade als geheel. Door het vergroten van het programma kan er in de eindsituatie weer een evenwichtige stedenbouwkundige invulling worden gegeven, zoals het uitgangspunt was in het DSP Westflank Noord. De uitbreiding van het programma past binnen de afzonderlijke bouwenveloppen van het bestemmingsplan.

Stedenbouwkundige uitgangspunten
Om een beter beeld te krijgen van de stedenbouwkundige consequenties van deze uitbreiding, is NS verzocht een aanvullende studie uit te voeren, waarin de nieuwe uitwerkingen en inzichten van fase 3a verder worden verwerkt.
Het Stedenbouwkundig Atelier heeft zich over deze studie positief uitgesproken. Verruiming van het woonprogramma is mogelijk binnen de al eerder vastgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten van het DSP.

Woonprogramma
Er bestaat in de gemeente Utrecht reële behoefte aan kleine appartementen op een stedelijke locatie. De NS wil in Fase 3a 21.000m2 woningbouw realiseren, in plaats van de aanvankelijk beoogde 15.000 m2. Dit resulteert in ca 270 kleine appartementen. Deze eenheden zijn geschikt voor 1- en 2 persoonshuishoudens, voor bijvoorbeeld starters en senioren.

Het voorgestelde programma past bij de huidige vraag.
Uitbreiding van het woonprogramma is ook wenselijk gelet op het toevoegen van extra levendigheid in dit gebied.
Externe veiligheid (vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor) is geen belemmering voor de extra 6.000m2 woonprogramma. Dat blijkt uit een nieuwe berekening die in mei 2015 is uitgevoerd en waarin dit extra programma is meegenomen.

Vervolgstappen
Op basis van bovenstaande argumenten ondersteunen wij een uitbreiding van het woningbouwprogramma ten opzichte van het vastgestelde Stedenbouwkundig Plan en het daarop gebaseerde bestemmingsplan Westflank Noord- HOV.

[einde quote]

Dit is de motivatie van NS, per brief:

Geachte College,
NS Stations verzoekt het College van B&W van de gemeente Utrecht om in te stemmen met het in procedure brengen van een partiële herziening van het bestemmingsplan Westflank Noord-HOV. Concreet met de toevoeging van 6.000m2 bvo wonen, zoals aan u gepresenteerd tijdens het Hoofdlijnenberaad van 8 december jongstleden.

Terugblik
NS is sinds 2003 eigenaar van de Van Sijpesteijnkade en in ieder geval vanaf dat moment samen met de gemeente Utrecht onderdeel van een coöperatief proces het stationsgebied Utrecht te transformeren en dan specifiek de Westflank Noord. De Van Sijpesteijnkade is een cruciaal onderdeel van deze opgave. Door de ligging vormt de kade het gezicht van het stationsgebied en is er een koppeling met het verleden door de historische bebouwing langs een, voor de inwoner van Utrecht, bekende verbinding tussen de beide zijden van het spoor.

Privaatrechtelijk kader
In 2006 is in de Bilaterale Ontwikkeling Overeenkomst (BOO) tussen de gemeente Utrecht en NS vastgelegd, als onderdeel van de totale afspraken voor de Westflanken, dat op deze locatie een ontwikkelrecht rust van 35.000m2. Die is in 2012 vertaald in een Definitief Stedenbouwkundig Plan (DSP). Daarnaast is recent (november 2015) specifiek voor de Westflank Noord de Bilaterale Project Overeenkomst (BPO) gesloten, waarin privaatrechtelijk door de gemeente en NS detailafspraken zijn gemaakt voor wat betreft de ontwikkelingen voor dit deel van het stationsgebied. Hierin is het ontwikkelrecht van maximaal 35.000m2 bvo bevestigd, samen met de mogelijkheid een commerciële plint te realiseren met daarin de inpassing van het aanwezige monument.
Publiekrechtelijk kader
Het bestemmingsplan Westflank Noord-HOV voor het gebied rondom de Van Sijpesteijnkade is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld en sinds 1 oktober 2014 onherroepelijk. Dit bestemmingsplan is de verankering van het eerder genoemde DSP

Westflank Noord ten aanzien van programma’s, massa’s, routes en beeldkwaliteit. In het bestemmingsplan is voor de Van Sijpesteijnkade de bestemming gemengde doeleinden vastgelegd, met als specificatie een toekomstig planvolume van 25.000m2 wonen, een commerciële plint en de inpassing van het monument. In de praktijk wordt inzake de Van Sijpesteijnkade gesproken over fase 3(a/b/c). Voor de volledigheid: fase 2 betreft een kantoorontwikkeling en fase 1 is het reeds gerealiseerde stadskantoor.

Westflank Noord, situering van de fases
In de voorbereiding op het bestemmingsplan, dat nu dus ruim een jaar vigerend is, zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De woningmarkt van dat moment lag stil en er was geen perspectief op verbetering. Daarnaast leek geluidsonderzoek uit te wijzen dat ook wat dat betreft sprake was van een begrenzing van de programmatische mogelijkheden. Zodoende is in overleg tussen gemeente en NS besloten niet de volledige privaatrechtelijke ruimte vast te leggen in het publiekrechtelijk kader. Immers, wanneer die ruimte later onbenut blijft, kan die elders niet meer worden gerealiseerd.

Stand van zaken
Medio 2014 heeft NS de markt benaderd voor een verdere uitwerking van een deel van de woningbouw aan de Van Sijpesteijnkade. Het betreft het deel (fase3a) aan de zijde van het spoor, dat onafhankelijk van de nog te bouwen parkeergarage kan worden ontwikkeld.
Drie consortia hebben daarvoor in onderlinge concurrentie voorstellen gedaan. Uit deze voorstellen bleek dat alle partijen unaniem een groter woningbouwprogramma voorstelden dan is meegegeven in de uitvraag. De beperkingen als gevolg van de geconstateerde geluidsbelasting bleken minder negatief op de haalbaarheid van de ontwikkeling te drukken dan aanvankelijk bepaald. Dit was aanleiding om voor te stellen het woonprogramma, zoals opgenomen in het bestemmingsplan, met 6.000m2 te vergroten tot 31.000m2.
Dit leidt tot de constatering dat de marktomstandigheden van de jaren voor 2014 en de voorspellingen die gedaan werden voor de jaren erna, achterhaald bleken. Een kentering bleek het geval, die zich de laatste tijd versneld doorzet en zich juist sterk manifesteert in de stad Utrecht.
De voorgestelde uitbreiding van het woonprogramma past binnen de bouwcontouren (bouwvlak en -hoogte) van het bestemmingsplan. In december 2014 bevestigde ook het Stedenbouwkundig Atelier dat uitbreiding van het programma past binnen de gestelde kwalitatieve uitgangspunten. Op basis van deze uitspraak heeft NS vervolgens een ontwerp laten ontwikkelen voor een deel van de Van Sijpesteijnkade (fase 3a).
De verklaring voor het extra programma ligt in het feit dat de marktvraag op het gebied van wonen zich anno 2016 vooral toespitst op het middeldure huursegment, daar waar het DSP nog rekende met een ander woonprogramma. Dit leidt tot nieuwe woningtypes en per woonlaag tot een aangepaste plattegrond. Tegelijk is er vanuit datzelfde DSP opgenomen dat de woontoren in fase3a een hoogte dient te hebben van 90 meter. Gegeven de gewijzigde afmetingen per woonlaag resulteert dat in totaal tot een oppervlak van circa 21.000m2 en dus een toename ten opzichte van het oorspronkelijke programma.
Op zichzelf passend binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan, maar met het maximum van 25.000m2 voor heel fase 3, zou dat betekenen dat de andere volumes nog maar een beperkte programmatische ruimte hebben, waardoor de balans uit het stedenbouwkundige plan wordt gehaald en de nagestreefde plankwaliteit niet wordt bereikt. Om te borgen dat er in de eindsituatie weer een evenwichtige stedenbouwkundige en kwalitatieve invulling voor de totale Van Sijpesteijnkade-ontwikkeling kan komen, wil NS middels een aanvraag voor een nieuw bestemmingsplan, deze uitbreiding publiekrechtelijk mogelijk maken.
Vervolgens heeft NS een aanvullende studie laten uitvoeren om een beter beeld te krijgen van de stedenbouwkundige consequenties van deze uitbreiding. Hierin zijn de nieuwe inzichten van fase 3a verwerkt. Concreet betekent dit dat door de architect van fase 3a in afstemming met GroupA (als vormgever van het DSP) gezocht is naar de optimale balans van volumes aan de Van Sijpesteijnkade. Hierbij staan rankheid en positionering centraal, net als de laagbouw versus de hoogbouw in het spanningsveld van de historische context enerzijds en de toekomstige situatie anderzijds.
Het Stedenbouwkundig Atelier heeft zich ook over deze aanvullende studie positief uitgesproken. Hieruit is naar voren gekomen dat verruiming van het programma mogelijk is binnen de gestelde stedenbouwkundige uitgangspunten. Het Atelier is van mening dat de studie een goed kader biedt voor verrijking van de Van Sijpesteijnkade als geheel en het erin begrepen deel van het Forum. De voorgestelde uitbreiding van het programma is goed verwerkt en biedt perspectief voor de ontwikkeling van een nieuwe plek van betekenis voor de stad.
Kortom, door het extra programma wordt het hoogwaardige stedenbouwkundige streefbeeld gehandhaafd en worden extra woningen toegevoegd aan het stationsgebied Utrecht.

Aandachtspunten
Inhoudelijk is tijdens het Hoofdlijnenberaad een aantal aspecten benoemd die extra aandacht behoeven. Hierop wordt per element een beknopte reactie gegeven.
– Parkeren: gevraagd is of voorzien is in de parkeerdruk van het extra programma. De toevoeging van 6.000m2 woonprogramma leidt tot een extra vraag naar circa 40 parkeerplaatsen. Die kan worden opgelost binnen de nog nieuw te bouwen parkeervoorziening van Westflank Noord die hierop wordt ontworpen. Ook in een eventuele tijdelijke parkeeroplossing is rekening gehouden met het grotere aantal parkeerplaatsen. Ten opzichte van de oorspronkelijke plannen valt het extra aantal parkeerplaatsen dus mee. Dit komt vooral door de doelgroep die hier komt wonen (1/2- persoons huishoudens van vaak jonge leeftijd) en door de ligging van de woningen (boven op het grootste OV-knooppunt van Nederland). Daarnaast wordt de mogelijkheid om een concept met deelauto’s toe te passen nader onderzocht.
– Verkeersafwikkeling: gevraagd is of in de verkeersmodellen rekening gehouden is met extra verkeersbewegingen.
Basis voor de verkeerskundige (reken)modellen zijn de privaatrechtelijke kaders waarin 35.000m2 als maximaal programma is meegenomen en dus wordt voorzien in het extra programma.
– Wind: gevraagd is in hoeverre rekening is gehouden met de factor wind.
Zoals geldt voor het hele stationsgebied, waar in toenemende mate hoogbouw plaatsheeft, is wind een voorname factor van invloed op het leefklimaat. Hiertoe wordt windonderzoek uitgevoerd en de resultaten worden verwerkt in de (steden)bouwkundige uitwerking van de plannen. Overigens wijkt de bouwhoogte niet af van de oorspronkelijke plannen. Desalniettemin wordt het aangepaste ontwerp in een windtunnel onderzocht.
– Buitenruimte: in hoeverre beschikken de woningen over een (eigen) buitenruimte? Heel feitelijk: conform het bouwbesluit worden alle woningen groter dan 50m2 uitgerust met een eigen buitenruimte. Daarnaast worden collectieve buitenruimtes gerealiseerd en wordt extra aandacht besteed aan de kwaliteit van het woonplein. Hieraan kan worden toegevoegd dat het plan waarschijnlijk wordt gekocht door een woningbelegger die hier een zo hoog mogelijke woon- en leefkwaliteit nastreeft in optimale aansluiting op de vraag van de beoogde doelgroepen. De buitenruimte (individueel en collectief) is hierbij een zeer voornaam punt van aandacht.
– Woonplein(klimaat):
Deze buitenruimte in aansluiting op het forum, gelegen achter de Van Sijpesteijnkade en naast de kantoorontwikkeling vraagt om een hoogwaardige invulling en een prettig verblijfsklimaat met een (groene) inrichting die dat verblijf stimuleert. Hiervoor wordt een landschapsarchitect ingehuurd die binnen de ruimtelijke mogelijkheden die er zijn gevraagd wordt een plein te ontwerpen dat de aangrenzende bebouwing versterkt en andersom zorgt voor een comfortabel verblijf tussen alle omliggende stedelijkheid.
– Groen: In hoeverre is een groene daktuin mogelijk?
De wens een groen dak of daktuin in te richten is uitgesproken. Dit wordt onderzocht binnen de mogelijkheden die er zijn op die hoogte, mede in relatie tot de wens zoveel mogelijk collectieve buitenruimte te realiseren. De daktuin is inmiddels opgenomen in de laatste versie van het planontwerp.

– Historische context:
dit aspect is uitgebreid besproken in onder meer het Hoofdlijnenberaad. Hierin is toegelicht dat de inpassing van het monument zeer zorgvuldig gebeurd en dat voor de gehele Van Sijpesteijnkade geldt dat wordt aangesloten bij historische lijnen, materiaalgebruik en dat daar waar mogelijk een verbinding wordt gemaakt met het verleden en de wens de menselijke maat juist hier zichtbaar te houden. Dat gebeurt onder meer door de hoogbouw verder naar achteren te plaatsen, waardoor de gebruiker van de kade, veelal de doorgaande fietser, met name de laagbouw ervaart.
Voor een verbeelding van de laatste stand van zaken van het project en specifiek de genoemde aandachtspunten uit het Hoofdlijnenberaad die hierin verwerkt zijn, wordt verwezen naar de bijlage van de architect van het plan: Oeverzaaijer d.d. 12 januari 2016.

Vervolgstappen
NS verwacht medio 2016 een voorstel tot partiële herziening van het bestemmingsplan aan u voor te leggen. Hierbij realiseren wij ons terdege dat de inkt van het bestemmingsplan als het ware nog maar net droog is. Wij beseffen ons ook dat het voorafgaande proces intensief was en dat er daarom extra aandacht dient uit te gaan naar de onderbouwing van de vraag. We zijn dan ook uiteraard van harte bereid ons verzoek toe te lichten aan leden van de Raadscommissie Stad & Ruimte, bijvoorbeeld via een Raadsinformatieavond.
Hierbij zullen we naast de besproken elementen uit deze brief ook benadrukken dat we ervan overtuigd zijn dat deze wijziging en het extra programma tot gevolg, goed is voor het stationsgebied, antwoord geeft op de grote woningbehoefte en recht doet aan de plankwaliteit die we gezamenlijk nastreven.

Dit vindt de Welstandscommissie van de onderbouw (plint plus forum). Dit onderdeel van het Stationsgebied is inmiddels in dat gremium ampel besproken.

Aanvraag: NS Vastgoed
Ontwerp : OeverZaaijer
Fase 3A is onderdeel van Westflank-noord, de nieuwbouwontwikkeling langs de Van Sijpesteijnkade in het stationsgebied. De planlocatie ligt in de oksel van de kade en het spoorwegtracé. Onderdeel van het plan is de restauratie van het Rijksmonument, nummer 25. Daarnaast bestaat het ontwerp uit een circa 25 meter hoog torenvolume naast het monument in de rooilijn van de Van Sijpesteijnkade en een teruggeplaatste toren van circa 90 meter, die het monument gedeeltelijk overkluist. De onderste lagen van de torens bevatten commerciële, installatie- en bergruimten. Vanaf Forumniveau zijn de plattegronden gevuld met appartementen. Tussen de lagere toren en het monument ligt aan de kade de hoofdentree tot de appartementen. Deze vier lagen hoge halruimte met glazen gevels, loopt achter en over het monument door tot aan de trap die de Van Sijpesteijnkade met het Forum verbindt. De trap sluit met zittreden en glazen stootborden aan op de glazen halgevel en de zijgevel van het monument. De gevels van de lagere toren bestaan uit een metselwerkraster in donkere baksteen met verdiepinghoge puien. De hoge toren heeft een raster in ‘halfsteensverband’, bestaande uit wit plaatmateriaal, met diepe neggen en een vulling van verdiepinghoge puien en panelen. Glazen balustrades en geluidwerende schermen liggen in het gevelvlak. In de openbare ruimte tussen de nieuwbouw en de spoorbaan, zijn (fiets)routes naar het Stadskantoor, de NS-stalling, de installatieruimten en bergingen in de torens, de wandelroute naar de Noordertunnel onder het spoorwegtracé en ondergrondse afvalcontainers gepland. Hoogteverschillen worden met treden, hellingen en een groen talud overbrugd.
Het Stedenbouwkundig Atelier heeft op hoofdlijnen ingestemd met de stedenbouwkundige aspecten van het voorstel.
Reactie van de commissie

De reactie van de commissie bij deze planbehandeling richt zich met name op de onderbouw, de verdere uitwerking van de 90 meter toren en de restauratie van het monument komen in een later stadium aan de orde. Wel wordt al opgemerkt dat de 45-meterlijn – die in de overige hogere bebouwing aan deze zijde van het stationsgebied wel is opgenomen – ontbreekt. Toepassing van de 45-meterlijn acht de commissie wenselijk voor de schaal van het gebouw en het gemeenschappelijke karakter van het gebied.

Er is behoefte aan nadere informatie en discussie over het maaiveld aan de spoorzijde. Hier gebeurt veel aan een redelijk gesloten plint en de kwaliteit ervan wordt betwijfeld. De commissie is van mening dat de hoofdentree goed geplaatst is en adviseert het maaiveld van de stoep hier door te trekken als ruimtelijke visuele versterking.

De combinatie van vliesgevel, monument en trap leidt tot een onrustige knoop. Hierbij wordt opgemerkt dat de combinatie van de zittrap, die koud tegen het glas van een voor het monument langs schietende pui aan wordt gezet en een grote dragende kolom leidt tot een onrustig beeld. Met name de wijze waarop het monument door glas wordt omsloten is niet overtuigend. Daarnaast is de confrontatie van het monument met de dragende schijf van de toren erg hard. Het dak van het monument dient als vijfde gevel beter betrokken te worden in de ontwerpopgave.
Het balkon boven de entree aan Forumzijde gaat ten koste van de herkenbaarheid en de allure van deze entree.
Aangepaste voorstellen op bovengenoemde punten worden afgewacht.

Reacties

    1. Auteur
      HB

      Sloopvergunning panden ligt er al jaren. Vergunning aanpassing van nr. 25 is zojuist aangevraagd. Bouwvergunning nog niet, maar dat zal niet lang meer duren, aangezien de inpassing van nr. 25 allemaal definitieve ontwerpen betreft en architect en opdrachtgever kennelijk nu in de flow zitten.

  1. Onno

    Top, Mooie eye catcher inderdaad! (Mogen we dan ook eindelijk een keer hoger dan de Dom?) Belangrijker nog; meer woningen levert automatisch meer leven op. Ook zodra alle forenzen en kantoormedewerkers ’s avonds het gebied uit zijn en weer veilig in hun Vinex zitten. Doorpakken maar.

    1. Auteur
      HB

      En de volgende locaties om door te pakken met woningen zijn Westplein (maar dan liever geen naar binnen gekeerde complexen zoals de basaltklomp op de kop), Daalsekwint (transformatie ABN/FGH etc.) en Smakkelaarsveld (lelijke HOV-baan overkappen). Zal leefbaarheid flinke boost geven, na zoveel jaren zooi en troosteloosheid.

  2. Remco

    Meer woningen is natuurlijk goed voor t gebied. Of de woonkwaliteit goed wordt is maar de vraag. Wonen aan het water zal nog wel even duren. Hopelijk betekent de wijziging van de plannen niet weer vertraging in de procedure. Anders niet echt slim. Nu nog de enorme kantoorkolossen die nog op de rol staan vullen met woonprogramna. Ontwikkelaars wordt wakker en reken met de toegenomen vraag naar woningen ipv de theoretische en achterhaalde waarde van kantoormeters.

    1. Auteur
      HB

      NS en consortium streven er naar rond de zomer met bouw te starten, aldus een woordvoerder. Zie de Q&A die aan het artikel is toegevoegd.

  3. TP

    Bij voorbaat excuses voor mijn zure reactie maar ik word hier niet vrolijk van:-)

    In mijn optiek is het een stedenbouwkundige fout om de bestaande structuur op het monument na te slopen. Dit station is echter gepasseerd vrees ik. Daarnaast was in het structuurplan een maximale hoogte opgenomen van 25 m met incidenteel 45 m. Dat ook hier van afgeweken wordt is de tweede fout die is gemaakt in het bestemmingsplan. Door nu ook nog het programma verder te verdichten wordt een derde blunder begaan.
    De Leidsche Rijn met haar 100 jaar oude bebouwing en nog oudere historie zou een mooi verbindend snoer met een menselijk maat kunnen zijn in het gebied.

    Wat er nu wordt neergeplempt zal over 20 jaar door vervuiling van het spoor (roest) / gebruik / tand des tijds er niet meer uitzien. Rest dan een onsamenhangend rijtje gebouwen (qua hoogte en vorm) en een zielig “monument” tussen twee viaducten met veel windhinder.

    Enige winst die ik kan bedenken is dat voor de woonkwaliteit de noodzaak om de Leidsche Rijn eindelijk bevaarbaar te maken wordt vergroot. Wellicht dat de nieuwe bewoners hier een stem in gaan hebben.

    1. Auteur
      HB

      Laten we de hele Sijp & Sloop-discussie maar plechtig begraven, no use crying over spilt milk, of zoiets. Maar dat laatste punt zou idd wel eens kunnen helpen om de bevaarbaarheid te versnellen. Als daar straks 300 mensen wonen, willen die wel iets leuks voor de deur.

Laat een reactie achter op leon Reactie annuleren