[update] Op donderdag 29 januari heeft de raad ingestemd met een bouwkrediet van 49 mln en met het bestemmingsplan, dat voorziet in de bouw van een ondergrondse garage voor circa 760 plaatsen, een tweefasig kantoorgebouw naast het plein en herontwikkeling van Leeuwensteyn in een (groter) WTC. De second opinion heeft op een aantal punten meer duidelijkheid gebracht. Tegen stemde onder andere de PvdA (want veel geld) en PvdD bracht een motie in om te stoppen (want vieze lucht).
Een kenmerk van deze garage is dat afblazen een groot stedenbouwkundig sneeuwbaleffect zou hebben, veel groter dan het stoppen met de bieb++, een jaar geleden. Zoals altijd: infra gaat voor en door en mag wat kosten.
Gelukkig heeft de raad nu wel stevig gedelibereerd over de kwestie. Hoe anders dan een jaar of vijf geleden, toen de raad achteloos 33 mln op tafel legde om kantoorgebouw Cranenborch te kopen om het te kunnen slopen. Het gemak waarmee dat besluit werd genomen – geen moties, geen second opinion – heeft BU nog steeds niet helemaal verwerkt. VVD, Stadsbelang en D66 brachten een motie in stemming om het college op te dragen te rapporteren over de rentabiliteit van de garage zodat deze kan worden verkocht zodra een goede marktprijs is aangetoond; deze werd aangenomen.
Dit bestemmingsplan is een essentiële stap in de herontwikkeling van west, dat de laatste jaren nogal wat momentum heeft verloren. Hopelijk komt er nu ook snel nieuws over de toekomst van het Zuidgebouw en het WTC. Wat wel zeker is dat dit bestemmingsplan bij de Raad van State zal worden aangevochten.
Onze analyse is dat deze garage typisch een afgeleid product is van de stedenbouwkundige layout die dateert uit 2002 met een onlogische ontsluiting via de Croeselaan, wat de bereikbaarheid negatief kan beïnvloeden. Het enige nieuwe inzicht sinds 2002 is dat de garage kleiner kan worden dan oorspronkelijk berekend.
De NS heeft voor eigen gebruik langs de Mineurslaan een grote inpandige parkeergarage gepland (tegen Stadskantoor aan), die ook al is verkleind van 800 naar circa 450, want minder behoefte en liever niet ondergronds bouwen, want erg duur. Deze zal via de Graadt van Roggenweg worden ontsloten. Het plannen van twee grote parkeergarages zo dicht bij elkaar zonder te streven naar synergie/combinatie beschouwt BU als een stedenbouwkundige misser. NS maakt voor eigen parkeergebruik nu al een jaar of vier gebruik van de Jaarbeursvoorzieningen – niet ideaal maar ook niet onoverkomelijk.
Verder zal de Jaarbeurspleingarage nimmer om te bouwen zijn tot ander gebruik. De gemeente zal zich gedwongen voelen te streven naar een hoge bezettingsgraad, wil het geen financieel blok aan het been worden. Dit staat op gespannen voet met het terugdringen van de automobiliteit naar het centrum. De enige oplossing die iedereen gelukkig maakt is alleen emissievrije vervoermiddelen toelaten. Gelukkig is dat perspectief steeds reëler.
De engineering en bouw van de garage worden momenteel aanbesteed. De precieze bouwsom is nog niet bekend. Het kan nog meevallen.
En om mee af te sluiten: om de bouw mogelijk te maken zullen ook de laatste bomen (mooie karaktervolle kastanjes) moeten worden geruimd – daarmee zal de kaalslag op het plein volledig zijn. Misschien zijn ze te redden door ze naar de rand van het plein te verplaatsen, vlakbij de Spaanse trappen? Dat zou werkelijk een mooie ruimtelijke toevoeging aan het gebied zijn.
[/update]
Een parkeergarage als ‘motor voor gebiedsontwikkeling’. Komt deze er niet, dan valt het hele plan voor dat gebied in duigen. De grondopbrengsten zijn dringend nodig, omdat de portemonnee voor het stationsgebied leeg is. Dat is de Jip & Janneke-vertaling van de boodschap van het college aan de raad die zich vanmiddag, eerst geheim, dan openbaar buigt over de dure Jaarbeurspleingarage.
Twee redenen waarop dit zo moeizaam gaat: de hoge investering (en dat allemaal onder de grond) en de verkeersproblematiek in combinatie met terugdringen van emissies. Diverse nieuwe bouwprojecten (en bestaande activiteiten zoals NH Hotel) zijn aan deze parkeercapaciteit gekoppeld. Bovendien bouwt NS aan de Mineurslaan ook nog een garage voor circa 450 parkeerplaatsen voor eigen gebruik. De auto blijft een grote rol spelen, ook naast het grootste OV-knooppunt van NL.
Enkele partijen hebben aangedrongen op een second opinion, om te toetsen of de gemeente geen groot financieel risico loopt. Hieronder een integrale quote uit het openbare deel van de conclusies (bron: Empaction):
OPENBARE PASSAGES UIT HET GEHEIME RAPPORT SECOND OPINION NIEUWE JAARBEURSPLEINGARAGE
2.9 Conclusies en aanbevelingen
Conclusies:
– Nut en noodzaak van een parkeergarage is naar het oordeel van Empaction geen discussiepunt; de garage is een belangrijke motor voor de ontwikkelingen in het gebied.
– De gemeente realiseert de garage en neemt zelf de exploitatie ter hand. Marktpartijen hebben aangegeven op dit moment niet te willen instappen omdat zij de risico’s te hoog vinden, mogelijk veranderen deze inzichten na verloop van tijd.
– Er zijn grote onzekerheden met betrekking tot het te realiseren vastgoed in de omgeving van de garage. Met name bij de hotel- en horecafuncties, gezamenlijk verantwoordelijk voor ca. 70% van alle nieuwe parkeeruren is niet duidelijk of deze gerealiseerd worden, zo is onbekend of en in welke mate en met wat voor formules er rekening moet worden gehouden.
– Er is ook geen zekerheid te verkrijgen in welke mate de omzet die in het verleden in de oude garage werd gerealiseerd ook weer terugkomt. Er is rekening gehouden met 100%. Dit lijkt niet reëel, omdat veel gebruikers van toen intussen een andere oplossing hebben gevonden.
– Er lijkt een doorbraak te zijn bij de ‘omklap’, het verplaatsen van de parkeerplaatsen van het Jaarbeursplein naar de overzijde van het Merwedekanaal, maar er is nog geen definitieve overeenkomst tussen gemeente en Jaarbeurs gesloten.Aanbevelingen:
– Onderzoeken of het qua ontwerp en technische uitvoering mogelijk is op dit moment een kleinere garage ca. 500 plaatsen te bouwen en mogelijk op termijn , als dat blijkt nodig te zijn in de directe omgeving samen met marktpartijen nog parkeercapaciteit toe te voegen.
– Als bovenstaande aanpak inderdaad tot de mogelijkheden behoort: realiseer dan nu een garage van ca. 500 plaatsen en voeg later capaciteit toe in de directe omgeving.
– Zoek naar alternatieve oplossingen indien ‘oude’ abonnementhouders massaal wensen terug te keren, zodat er voldoende ruimte beschikbaar blijft voor kortparkeerders. Deze alternatieve oplossingen zijn er, want die worden door de oude parkeerders al jaren gebruikt.
– Realiseer de capaciteit van 715 plaatsen pas als er meer contractuele en daarmee financiële zekerheid is over de functies en hun parkeerbehoeften in relatie tot restcapaciteit in de directe omgeving.
3.8 Conclusies mogelijkheden kostenverlaging, opbrengstverhoging en risicobeperking
– Op basis van het PvE en het Voorlopig Ontwerp is er straks sprake van een doelmatige garage met een naar verwachting reëel kostenniveau.
– Er zijn beperkt mogelijkheden om de omzet te verhogen. Extra verhogen van tarieven of werken met een klantonvriendelijke afrekenmethodiek wordt afgeraden. Straatparkeerplaatsen weghalen en zo schaarste creëren is een sigaar uit eigen doos. Omzetverhoging kan alleen in samenspraak met de organisaties waarvoor de bezoekers komen en met slimme marketing, waarbij de garage zodanig gepositioneerd wordt dat deze makkelijker gevonden wordt.
In de pers wordt door andere Bos (Stadsbelang) het bovenstaande advies, dat een kleinere garage een betere optie is, overgenomen. Dat is natuurlijk maar zeer de vraag. Ondergronds bouwen is sowieso duur. Een laag minder maakt relatief weinig uit. Het jaagt de kosten per parkeerplek op. GroenLinks zit helemaal in een spagaat, omdat ze het liefst helemaal geen garage wil maar ook het college niet teveel voor de voeten wil lopen.
Maar het college wil er niet aan, het blijft bij het bestaande voorstel, lezen we in het antwoord: hier de volledige brief.
Een korte quote:
(Overigens is de aanbesteding voor engineering en bouw van de parkeergarage al in volle gang.)
We gaan het volgen, je hoort.
Reacties
Heb even de website van Empaction (http://www.empaction.nl) geraadpleegd om te zien wat voor type advies hier gevraagd is. Om het kort samen te vatten: Empaction gaat over het “hoe” niet over het “of” van parkeergarages.
Als je je voorgenomen had sowieso een parkeergarage aan te leggen dan zijn zij waarschijnlijk een zeer deskundige partij om je te vertellen hoe je de tarieven moet inrichten om er een beetje rendement uit te halen. Maar als ze zeggen dat “nut en noodzaak niet ter discussie staan” dan bedoelen ze waarschijnlijk botweg: “dat hebben we niet onderzocht” 🙁
” De grondopbrengsten zijn dringend nodig, omdat de portemonnee voor het stationsgebied leeg is.”
Wordt die portemonnee echt voller door het bouwen van een parkeergarage in een gebied met “grote onzekerheden met betrekking tot het te realiseren vastgoed in de omgeving van de garage. Met name bij de hotel- en horecafuncties, gezamenlijk verantwoordelijk voor ca 70% van alle nieuwe parkeeruren”?
De hoofdvragen lijken me of de gemeente wil gaan ondernemen (= risico wil lopen in ruil voor een mogelijke winst) of niet en zo ja, of de gemeente dit een goede investering vindt. Marktpartijen willen niet instappen, dus dat risico is groot. Ik zou er dan ook niet aan beginnen. Gebruik het geld voor die garage voor de singel, zou ik zeggen. Dat kost ook geld, maar je weet wat je er voor terug krijgt.
Verplicht leesvoer voor alle auwto-aanbidders: Peak car
Vorige link was voor phones en tablets; deze is voor PCs:Peak car
@HB- wat een goede analyse heb je gemaakt! Alleen jammer, dat die analyse alleen als getuigenis van tijdsperk ergens op internet(of boek) blijft staan en niet tot de Utrechtse politiek doordringt.