Net zuidelijk van het Stationsgebied, aan de Overste den Oudenlaan 20, ligt sinds 1955 een defensiecomplex. Het was in gebruik voor opslag. Deze voormalige werkplaatsen van ondernemer Jan Jongerius staan echter al enige tijd leeg. In 2016 wordt het gebied overgedragen aan de gemeente zodat Bouwfonds een eerste optie krijgt om er een woongebied van circa 600 eenheden te ontwikkelen – de handtekeningen (Isabella in actie) zijn daarvoor zojuist geplaatst. 
Merwedekanaalzone Noord – zoals het gebied nu heet – moet eerst door de huidige eigenaar, Dienst Vastgoed Defensie, netjes worden opgeleverd. Er zijn veel ‘brandstofproducten’ in de grond gesijpeld en mogelijk ligt er nog een verdwaalde bom. Daarvoor is een plan opgesteld. Sloop begint eind dit jaar en de sanering zal zeker een jaar in beslag nemen. De reden om dit plan hier integraal te linken is dat het interessante historische informatie biedt en bovendien een aantal faseringsdata geeft. Dan kun je, kijkend door het hek, een beeld krijgen van wat ze er allemaal aan het doen zijn.
En waarom dit nieuws op deze site? Deze transformatie biedt een noodzakelijk stukje stedelijke lijm voor Stationsgebied, Kanaleneiland, Parkhaven en Dichterswijk. Meer Merwede zet zich in om de gehele Merwedekanaalzone, tot aan City Campus Maxx, weer tot leven te wekken: van distributie- naar woon- en vermaaksgebied. Kansen in overvloed. Donderdag (25-9) buigt de raad zich over het project.
Hier een what-if analyse voor als de gemeente niet zou acteren en de boel aan de markt overlaat. Het is duidelijk dat het college het niet zover wil laten komen. Als Bouwfonds niet toehapt wordt er een tender uitgeschreven. En dan kan het nog een hele tijd duren.
Quote uit de inleiding van het saneringsrapport:
De Dienst Vastgoed Defensie (DVD) heeft Royal HaskoningDHV opdracht gegeven een saneringsplan op te stellen voor het gefaseerd milieuhygiënisch geschikt maken van het defensiecomplex aan de Overste Den Oudenlaan te Utrecht. Het terrein krijgt een nieuwe bestemming met woningbouw en is verkocht aan de gemeente Utrecht. Op 16 april 2014 is de koopovereenkomst getekend onder het voorbehoud dat de gemeenteraad akkoord gaat met de aankoop.
In het verleden is de bodem als gevolg van voormalige bedrijfsactiviteiten verontreinigd geraakt voornamelijk met brandstoffen. Waardoor het terrein momenteel belast is met gevallen van ernstige bodemverontreiniging. Het terrein wordt geschikt gemaakt voor een nieuwe functie. De toekomstige functie en bestemming staan nog niet vast, maar vooralsnog gaat men uit van wonen al dan niet gemengd met infrastructuur, openbaar groen en eventuele bedrijvigheid.
Het terrein aan de Overste Den Oudenlaan 20 kent een lange bedrijfsmatige historie. De ondernemer Jan Jongerius had naast zijn hoveniersbedrijf op deze locatie vanaf 1921 een onderneming die benzine pompen plaatste in heel Nederland. En vanaf 1935 werd hij een van de eerste Ford dealers in Nederland. Op het terrein was een carrosserie- en constructiewerkplaats voor Ford auto’s en bussen. Daarnaast vond tussen 1936 en 1955 de op- en overslag van brandstoffen plaats voor het bedrijf Caltex (California Texas Oil Co.). Als gevolg van deze activiteiten is de bodem verontreinigd geraakt met brandstofproducten. Daarnaast is het terrein op diverse plaatsen opgehoogd en vermengd geraakt met ophoogmateriaal met diverse immobiele verontreinigingen zoals zware metalen en PAK. Verder is het terrein verdacht op de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven door bombardementen in de Tweede Wereldoorlog.
Het terrein krijgt een nieuwe eigenaar en nieuwe functie, waarbij de huidige opstallen, ondergrondse infra en verhardingen worden gesloopt, dit op enkele beschermde Rijksmonumenten na. Er zal de komende jaren veelvuldig grondverzet gepleegd gaan worden als gevolg van sanerende werkzaamheden in combinatie met de toekomstige herontwikkelingswerkzaamheden. Ten aanzien van de aanwezige bodemverontreiniging zullen saneringsmaatregelen nodig zijn. De saneringsnoodzaak is tweeledig. Ten eerste zal er gesaneerd moeten worden in verband met de aanwezigheid van een actuele saneringsurgentie, waarvoor gesteld is dat voor 1 oktober 2014 aangevangen dient te worden met de sanering. Ten tweede is er een saneringsnoodzaak als gevolg van de voorgenomen functieveranderingen en de omgang met de verontreinigde grond bij de herontwikkelingswerkzaamheden. De Staat en de gemeente Utrecht hebben een verkoopovereenkomst ondertekend waar de afspraken over de gewenste bodemkwaliteit is opgenomen bij levering en de omgang met een functiegerichte sanering. Het saneringsplan houdt rekening met deze overeenkomst in het kader van de saneringsopgave.
Quote uit de brief van wethouder Geldof aan de raad:
Tijdens de behandeling van de aankoop van het defensieterrein in de Merwedekanaalzone in de raadscommissie d.d. 4 september jl. spitste de discussie zich toe op een aantal onderwerpen. Daarom geef ik u graag, in aanloop naar de raadsbehandeling van 25 september aanstaande, deze nadere informatie.
U verzocht om meer informatie over de aanwezige bodemvervuiling en de wijze van sanering van de bodem. Er is een aantal ernstige gevallen van bodemverontreiniging aanwezig. Voor de sanering van deze gevallen is in opdracht van RVB een saneringsplan opgesteld dat u hierbij aantreft. Dit saneringsplan is ingediend bij het bevoegd gezag Wet Bodembescherming (gemeente Utrecht) en wordt momenteel beoordeeld. Uit vooronderzoek blijkt dat de locatie verdacht is voor de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven. Pas na sloop van alle opstallen kan dit onderzoek naar niet gesprongen explosieven worden uitgevoerd. In de koopovereenkomst is vastgelegd dat de staat verantwoordelijk is voor het bouwrijp (en dus gesaneerd) opleveren van het terrein.
Veel vragen gingen over het vervolgtraject na aankoop en welke ontwikkelstrategie de gemeente heeft voor de planontwikkeling en bouw op het defensieterrein. Er zijn nog geen afspraken gemaakt over het vervolgtraject dat de gemeente met Bouwfonds ingaat. Wel is er een verkennend overleg geweest waarin het rekenmodel voor de taxatie besproken is. Het programma dat gebruikt is om door te rekenen (252 eengezinswoningen en 345 studenten/starterseenheden) ligt niet vast en kan nog anders ingevuld worden door Bouwfonds. Een andere programmatische invulling naast woningbouw ligt door de omvang van deze bouwclaim in relatie tot het oppervlakte van het gebied niet voor de hand.
De insteek is dat er met Bouwfonds vóór 1 januari 2016 een overeenkomst afgesloten wordt over een marktconforme invulling van de locatie en daarmee voldaan wordt aan de invulling van hun bouwclaim. Als er geen overeenstemming met Bouwfonds wordt bereikt, wordt de locatie getenderd.
In principe staan nog meerdere ontwikkelstrategieën open, onder voorwaarde dat de gemeente wel met Bouwfonds overeenstemming moet bereiken over de wijze waarop het vervolgtraject uitgevoerd wordt. Realiseert u zich tevens dat elke bovenwettelijke opgelegde ambitie een vermindering van de opbrengst voor de GREX kan betekenen.
Mogelijke ontwikkelstrategieën:
- Dat kan zijn een lump-sum afspraak, waarvoor de gemeente de grond direct aan Bouwfonds levert zodra deze gesaneerd is door RVB. Bouwfonds maakt dan zelf een SPvE (dat ze laat toetsen en vaststellen door de gemeente) en legt de wegen en ondergrondse infra aan, daarna draagt Bouwfonds de openbare ruimte over aan Stadswerken. Er is bij deze manier van ontwikkeling voor de gemeente geen verdere mogelijkheid tot opbrengstmaximalisatie. De verwachting is dat de opbrengst voor de locatie bij deze manier van planontwikkeling vrij laag zal zijn omdat het risico volledig bij Bouwfonds ligt. Programma en stedenbouwkundige invulling liggen dan in handen van Bouwfonds en de gemeente beperkt zich tot een toetsende rol. Bouwfonds bouwt wat goed in de markt ligt (een marktconform programma). Of Bouwfonds (financiëel) in staat en geneigd is om de ontwikkeling op deze manier op te pakken is nog niet bekend.
- De gemeente kan gezamenlijk met Bouwfonds een SPvE laten maken en een heldere set randvoorwaarden meegeven op het gebied van programma, verkeer en parkeren, architectuur, duurzaamheid etc. Hierin zal niet alleen de ambitie van Bouwfonds, maar ook de ambitie van de gemeente Utrecht voor zo’n prominente plek in de stad tot uiting komen. De eisen van de gemeente moeten zich beperken tot een compacte set van randvoorwaarden. De gemeente legt de hoofdtracé’s aan en doet de voorinvestering voor de huisaansluitingen pas als Bouwfonds de grond afneemt (per blok). In het verkennende gesprek heeft Bouwfonds aangegeven samen op te willen trekken en gezamelijk tot een stedenbouwkundig plan te willen komen.
- De derde mogelijkheid is dat de gemeente een SPvE laat maken met bijbehorende ambities en met Bouwfonds een programma met grondquotes afspreekt, waarbij de verwachting is dat Bouwfonds zal discussiëren over de wenselijkheid en haalbaarheid van het opgelegde programma en de ambities. Eigenlijk is het niet wenselijk om in onze rol van faciliterende overheid op deze wijze te werk te gaan. Dit scenario ligt het minst voor de hand.
- Elk tussenliggend scenario waarin invulling gegeven kan worden aan de locatie Overste den Oudenlaan, waarin de financiële en stedenbouwkundige ambities van de gemeente Utrecht recht gedaan worden en tevens invulling geeft aan de bouwclaim van Bouwfonds op deze locatie. .
Te zijner tijd wordt het SPvE behandeld in uw raad, tot die tijd wordt samen met Bouwfonds gezocht naar een ontwikkelstrategie en ontwikkeling die voor beide partijen acceptabel is en tot een prachtige (duurzame) wijk zal leiden op deze bijzondere locatie.
Hier een bladerbare versie van het saneringsrapport:
En de download-link.
Reacties
Als de gemeente de grond niet aankoopt, “Kans nihil dat grond komende jaren door ontwikkelaar wordt gekocht die er een haalbaar woningbouwplan voor heeft.”
Als de gemeente de grond wél aankoopt “Wordt [het] een aantrekkelijk centrumstedelijk gebied voortbordurend op het succes van Parkhaven”…… Hoezo zou een ontwikkelaar die grond niet willen kopen? Ik denk dat de inschrijving op die woningen 10 keer over de kop gaat
Een what-if-analyse die zo eenzijdig is geschreven heeft weinig toegevoegde waarde. Zoals Stan schrijft: als de gemeente het koopt wordt het gegarandeerd een toppertje, zonder gemeente wil niemand het hebben? Als er zo makkelijk wat van te maken is is het zeker ook interessant voor andere partijen.