Herontwikkeling Knoop in detail

In vervolg op de globale overeenkomst die partijen hebben gesloten voor de herontwikkeling van het Knoopterrein, is er nu ook een gedetailleerde deal, een zogenaamde tripartite-overeenkomst tussen gemeente Utrecht, Rijksgebouwendienst en NS opgesteld. Dit is de opstap naar bestemmingsplan-procedure en bouwvergunning.

De uitvoering van het werk is globaal als volgt:
– oktober: aanbestedingsprocedure fase 1, door de Rijksgebouwendienst
– eind oktober: collegebesluit over de ter visielegging bestemmingsplan Westflank zuid
– vierde kwartaal: afronding voorbereidingen visievorming forum en fietsenstalling
– voorjaar 2014: raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan.
– voorjaar 2014: besluitvorming forum; zo mogelijk in combi met fietsenstalling
– 2015: start uitvoering.

Omdat het nog een tijdje duurt voordat dit gebied bouwput-af is, overweegt de gemeente om er een tijdelijk paviljoen van zo’n duizend vierkante meter groot te vestigen (locatie fase 3, zie bijlagen). Dit paviljoen zal voorzieningen bieden voor gebruikers van de rijkskantoren en de fietsenstalling.

Hier de aankondiging eerder dit jaar.

Lees hierna de brief van het college.

[integrale brief van het college:]

Bij verschillende gelegenheden informeerden wij u over de ontwikkelingen rond de Knoopkazerne en Westflank Zuid. Bij brief van 17 mei 2013 informeerden wij u over de samenwerkingsovereenkomst tussen de Staat der Nederlanden/ Rijksgebouwendienst (Rgd) en de gemeente en die tussen de NS Vastgoed (NSV) en de gemeente. Bij brief van 2 juli 2013 informeerden wij u over het stedenbouwkundig plan inclusief het beeldkwaliteitplan Westflank Zuid. Zie verder de besluitenhistorie.

In die brieven kondigden wij aan de vervolgstap, de tripartiete project overeenkomst (TPO) in het kader van de wensen en bedenkingen als bedoeld in art. 160 lid 2 en 169, vierde lid Gemeentewet aan u voor te leggen (voorhangprocedure). De TPO met daarbij de leeswijzer is bijgevoegd.

Voor de financiële bijlage en de getallen in de bilaterale overeenkomsten geldt op grond van artikel 55 lid 1 en artikel 86 lid 2 van de Gemeentewet geheimhouding. Met openbaarheid van deze stukken is het financiële belang van de drie partijen niet gediend en derden kunnen met openbaarheid onevenredig bevoordeeld worden. Artikel 10 van de WOB, lid 2 sub b en g, bieden de mogelijkheid om, rekening houdend met genoemde belangen, van openbaarheid af te zien. Nadat de aanbesteding van fase 1 heeft plaatsgevonden, kan de geheimhouding worden opgeheven.

Als toelichting merken wij het volgende op.

Betekenis TPO
Met het ondertekenen van de twee samenwerkingsovereenkomsten tussen Gemeente en de Rijksgebouwendienst en Gemeente en NS Vastgoed 17 mei jl. is de basis gelegd voor de herontwikkeling van de Westflank zuid/ Knoopkazerne.
De twee samenwerkingsovereenkomsten zijn nu uitgewerkt tot één TPO voor de drie betrokken partijen. De bilaterale financiële afspraken per partij zijn in de bijlagen van de TPO vastgelegd.
De TPO dient als anterieure overeenkomst (conform artikel 6.24 van de Wet op de ruimtelijke ordening) en loopt vooruit op het ter visie te leggen bestemmingsplan.

Naast alle zaken die in de samenwerkingsovereenkomsten globaal en nu in detail zijn geregeld, zijn nu ook alle financiële afspraken gemaakt zoals de betalingsmomenten van de verschuldigde financiële bijdragen en demarcatie van de werkzaamheden/ kosten tussen partijen.
De TPO voorziet in een totaaldeal voor de ontwikkeling van de Knoopkazerne / Westflank Zuid en borgt onder meer de volgende gemeentelijke belangen:
– duidelijke verdeling van taken en verantwoordelijkheden; De gemeente wordt verantwoordelijk voor de realisatie van infrastructurele projecten (Forum, fietsenstalling en Rabobrug); de Rgd en NSV worden verantwoordelijk voor de realisatie van het vastgoedprogramma; hiermee wordt iedere partij verantwoordelijk voor de delen waar deze het beste op kan sturen;
– de grondtransacties en zakelijke rechten ten behoeve van de aanleg van Forum, fietsenstalling en Rabobrug;
– financiële bijdragen (o.a. exploitatiebijdrage) aan de gebiedsontwikkeling van het Stationsgebied; capaciteitsuitbreiding van busstation West ten gevolge van de inpassing van de Uithoflijn in het Stationsgebied. Hiertoe wordt de randvoorwaardenkaart aangepast en zijn afspraken gemaakt met NS Vastgoed over het te realiseren ontwikkelvolume en de bouwvlakken. Deze aangepaste randvoorwaardenkaart wordt vastgelegd middels een allonge op de vaststellingsovereenkomst met NS en ProRail.

De ontwikkeling van de Knoopkazerne / Westflank Zuid is een belangrijk onderdeel in de afronding van het Forum (de Noord-zuid verbinding op +1 niveau aan de westzijde van de OVT (tussen de Rabobrug en de Van Sijpesteijnkade). Over het Forum is de raadscommissie bij brief van 10 september 2013 geïnformeerd. In deze brief staat hoe met de moties over het Forum wordt omgegaan, wat de verdere procesaanpak en rol van de gemeente hier in zijn en wat de planning van de planvorming en realisatie van het forum is. In deze brief is ook ingegaan op de toegankelijkheid van het Forum voor mensen met een fysieke beperking.

Toetsing

Toets aan de kaders
De afspraken passen binnen:
– het structuurplan Stationsgebied (publiekrechtelijk kader),
– de bilaterale ontwikkelovereenkomst met NS Vastgoed (privaatrechtelijk kader),
– de samenwerkingsovereenkomst herontwikkeling Knoopkazerne e.o. Gemeente Utrecht en Rgd
(privaatrechtelijk kader),
– de samenwerkingsovereenkomst herontwikkeling Knoopkazerne Gemeente Utrecht en NSV
(privaatrechtelijk kader),
– het stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteit Plan Westflank Zuid, juni 2013 (publiekrechtelijk en privaatrechtelijk kader).

Juridische toets
Van Benthem&Keulen heeft een kwaliteitsreview op de contracten uitgevoerd. Daarna is de TPO getoetst door de juridische klankbordgroep 1). De opmerkingen zijn verwerkt in het definitieve concept contract.

Financiële toets
Op basis van de uitgangspunten is een financiële bijlage inclusief businesscase opgesteld om de economische haalbaarheid te toetsen. Deze is afgestemd met concern F&C.

1) de juridische klankbordgroep bestaat uit een aantal gemeentelijke juristen van Interne Bedrijven en POS.

De business case is sluitend met resultaat ‘neutraal’. Dit resultaat past binnen de grondexploitatie en de overall financiële kaders zoals die in de Raad zijn vastgesteld. De integrale business case wordt toegevoegd aan de grondexploitatie Stationsgebied bij de actualisatie in 2014.
In het resultaat van de business case Westflank Zuid is budget benodigd welke is voorzien in de business case fietsparkeren en het – voor het Stationsgebied gereserveerde – inpassingsbudget Uithoflijn.

Verdere procedure
Nadat u advies hebt uitgebracht, dan wel hebt aangegeven hiervan af te zien, nemen wij een definitief besluit.
In verband met het vervolgstap in de aanbestedingsprocedure, zou de Rijksgebouwendienst het zeer op prijs stellen als er half oktober zekerheid is over het gemeentelijk standpunt over de TPO.
Eind van het jaar komt het ontwerp bestemmingsplan ter visie. Wij verwachten u het raadsvoorstel tot vaststelling van dit bestemmingsplan in het voorjaar 2014 te kunnen voorleggen.

Uitvoering
– start 2de helft oktober aanbestedingsprocedure fase 1, door de Rijksgebouwendienst
– eind oktober 2013 collegebesluit over de ter visielegging bestemmingsplan Westflank zuid
– laatste kwartaal 2013: afronding voorbereidingen visievorming forum en fietsenstalling
– voorjaar 2014: raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan.
– voorjaar 2014: besluitvorming forum; zo mogelijk in combi met fietsenstalling
– start uitvoering 2015.

Om het gebied ook in de tijdelijke situatie aantrekkelijk te maken, wordt bezien of op de locatie van fase 3 in de tijdelijke situatie een paviljoen van maximaal 1000 m2 b.v.o. is te realiseren. Deze voorziening zal zich richten op gebruikers van de functies in de directe nabijheid, waaronder de rijkskantoren en de fietsenstalling. Als de voorstellen niet passen in de programmatabel, leggen wij deze afzonderlijk ter besluitvorming aan u voor.