Gisteravond hebben gemeente, NS Stations en Group A het stedenbouwkundige plan Westflank-noord (verwarrende naam, bedoeld wordt Mineurslaan-noord) en de herinrichting van de Van Sijpesteijnkade aan een klein publiek uitgelegd.
De weerzin tegen de sloop van de bestaande huizenrij heeft een plek gekregen en speelde geen grote rol meer in de discussies. Opvallend was dat de vertegenwoordiger van NS Stations nog niet bereid of in staat is aan te geven wie nu de ontwikkelpartner voor de 50 duizend vierkante meter kantoren wordt, naast het Stadskantoor. Er is zelfs een mogelijkheid dat NS het geheel overdraagt aan een ontwikkelende derde partij. Hij geeft aan dat er genoeg gegadigden zijn. Het probleem is dat we dit al jaren horen voor diverse locaties in het stationsgebied, maar dat we het werkelijke aantal kantoren-deals die signed, sealed and delivered zijn op de vingers van één hand kunnen tellen. Volgens NS houden partners de kaarten voor de borst zolang het bestemmingsplan nog niet rond is.
Nu zal dat nog wel even duren. De schatting is dat het bestemmingsplan (onroerend goed inclusief HOV-baan) pas medio 2014 onherroepelijk zal zijn. Als men dan ook al in 2014 (direct na oplevering Stadskantoor) wil beginnen met de bouw van de enorme parkeergarage die de basis voor al de hoogbouw zal vormen, dan wordt het krap. Want eerst moeten dan wel ontwerpen worden gemaakt, vergunningen aangevraagd, de hele rimram. Als het al zal lukken met fase 2, dan spreken we eerder over 2015/2016, kijkend naar de track record van de voorspellingen die POS tot nu maakte in het stationsgebied.
Wat zich geheel onttrekt aan de grillen van de markt is het HOV-verhaal. Het bestemmingsplan zal gecombineerd worden met een bouwvergunning voor het HOV-deel en de aanleg van de weg naar de sporen voor de hulpdiensten. Dat betekent dat zodra die vergunningen rond zijn, de Guardian en twee a drie panden aan de binnenstadzijde zullen worden gesloopt. De gemeente schat dat in 2014 wordt begonnen met conditionering (kabels/leidingen) en dat eind 2014 wordt begonnen met bouw van het viaduct, zie ook impressie bij dit artikel. De gemeente wil voor de zomer het bestemmingsplan ter visie leggen en ook op de agenda van de raad hebben.
23 April volgt er een RIA, 7 mei staat het op de agenda van de Raadscommissie. De raad moet zich uitspreken over twee afwijkingen ten opzichte van het Masterplan: het matenplan voor de woningen en de extra vierkante meters retail en horeca. Dit is bedoeld voor de plint van de toekomstige Van Sijpesteijnkade-bebouwing. Zodra dit is gebeurd, kan het bestemmingsplan zijn definitieve formulering krijgen en start het bestuursrechtelijke traject.
Uit de presentatie kregen we de indruk dat de gemeente nooit echt goed heeft gestudeerd op het idee van het 8 meter hoge forumniveau. Het is ooit door de opstellers van het Masterplan erin gesleuteld, zonder een stedenbouwkundige analyse of variantenstudie te doen. Men moest wat: de OV-terminal en het Stadskantoor hadden haast.
Nu is aan Group A de ondankbare taak om voor de al gemaakte keuzes en de talloze dwangpunten die bij Mineurslaan-noord gelden een stedenbouwkundige validatie op te stellen en als het ware de keuze voor het forumniveau met terugwerkende kracht plausibel te maken. Semi-openbare ruimte hernoemen we tot collectief-privé. Daar waar we niet weten wat we met de ruimte aan moeten, plaatsen we hekken. De achter- en zijkant van het Stadskantoor zijn gesloten gevels. Dan is er nog de onderwereld met de bussen, parkeergarage-toeritten en de expeditiestraat, een ruimte waar ook veel mensen komen maar waar we eigenlijk niet teveel over willen nadenken. We proberen er nog wat van te maken door de metershoge gesloten wanden met hout af te werken.
Het verhaal van de nieuwe Van Sijpesteijnkade is gelukkig wat minder ingewikkeld. De straat kan, mits goed uitgewerkt, uiteindelijk als stedelijk gebied gaan functioneren. Voor het zover is moet dan wel fase 3 met de woningen zijn uitgevoerd. Dat zal op zijn vroegst 2020 zijn. Wat er tot die tijd met die ruimte moet gebeuren is onduidelijk. Grondeigenaar NS wil meewerken aan allerlei oplossingen zoals tijdelijke horeca of fietsenstallingen. Er is gerede kans dat deze straat, net als het Westplein, een lange periode van tijdelijkheid tegemoet gaat.
De Van Sijpesteijnkade zal veel breder worden dan nu: het water van de Leidsche Rijn schuift een aantal meters op. Of het Parkplaza daartoe ruimte moet gaan inleveren is nog niet duidelijk. Op de brede Van Sijpesteijnkade komen stroken voor fietsers, voetgangers en hulpdiensten. Een fietspad naar de stalling van het Stadskantoor krijgt er een aansluiting. De twee bestaande grote lindebomen wil de gemeente inpassen. Men onderzoekt daartoe de mogelijkheden. Zelfs (tijdelijk) verplaatsen is een optie. Kort langs de waterkant komt een nieuwe rij bomen.
Hieronder nog wat beelden van de maquette van Group A en een projectie van het HOV-viaduct in de huidige omgeving.
Definitief Stedenbouwkundig plan Westflank Noord (NS / Group A, okt. 2012). Dit is de downloadlink.
Verkenningenboek (NS / Group A, okt. 2012). En de downloadlink.
Reacties
Wat een droeve treurigheid. Het gebied rond het Westplein gaat een desolate toekomst tegemoet. Het enige rijtje huizen dat stadsschoon plunderaars overleefden zijn nu geschiedenis. En waar voor moet het wijken?? zelf invullen..
Holy shit, wat is dat voor een afgrijselijke betonnen bobsleebaan? Dit is voor het eerst dat ik die zie. Tsjesses. En behouden ze nu werkelijk alleen de gevel van het ‘monumentale’ pand? Ram dat dan ook weg, alsjeblieft…
Het monumentale zit hem in het interieur van dat gebouw.
Die brug is i.d.d. verschrikkelijk. Ik dacht dat er meer ambitie zou zijn. Zie het ontwerp van Zwarts @Jansma voor de tram brug in Den Haag, geweldig mooi (-;
Oef wat lelijk. niet alleen de betonnen bobsleebaan maar ook de hoogbouw is lelijk.
dit bederft voor veel mensen in de west een stads gezicht op de Domtoren.
ben benieuwd wat het echt gaat worden
Gelukkig reageren zo als altijd de positivos weer. Wat er nu allemaal staat DAT is pas lelijk. Ik vind de impressie van de kade juist wel mooi. Die flyover kan inderdaad wel een stuk beter.
Misschien mag de ‘discussie’ over mooi of lelijk zich een beetje verdiepen met argumenten bijvoorbeeld? Zou leuk zijn. Waarom is dan die fly-over zo slecht, bestaan er dan eigenlijk mooie fly-overs? Het zijn altijd plompe dingen door de aard van hun functie.
Niet altijd waar. Zoals eerder aan gehaald in Den Haag staat een hele mooie.
Dan bedoel je deze: http://www.zwarts.jansma.nl/page/588/nl?
Inderdaad heel bijzonder.
Doet me denken aan een serie van vroeger: The Time Tunnel: http://www.youtube.com/watch?v=3MByhY6aSUo
Tijdreizen in plaats van HOV-reizen lijkt me wel aantrekkelijk alternatief.
Precies, dat is hem. Ik hoop dat POS mee kijkt (-;
Dat ziet er inderdaad wel erg tof uit.
Ramon,
Het is idd een negative reactie.
Dat er verbetering plaats vind in het stationsgebied en ook een iets goeds gebeurt aan de west zijde is hard nodig.
Door trekken van de leidscherijn ja prachtig.
Maar waarom kantoren bouwen? Er staat al zoveeel leeg in en rond de stad.
Met de in gebruikname van het nieuwe stads kantoor komt er nog meer kantoor ruimte beschikbaar in de stad.
Ik zie niet gebeuren dat dat de komende jaren gevuld word.
Waarom geen mooie woon functie? Help ook mee aan de leefbaarheid op straat. Anders blijft het zo stil na 18:00 en in de weekeinden. En dan nog ff die HOV bobslee baan, kan dat niet gewoon onder de grond? Net zoals de planning is met al het verkeer van de graad van roggeweg de bedoeling is?
Voor de juiste beeldvorming ik ben erg positief dat het stationsgebied zo grondig word aangepakt, maar een beetje bescherming van het stads beeld aan de westzijde van het station is wel nodig denk ik als bewoner van Utreg west.
Infra onder de grond is ongelooflijk kostbaar. Ook de Westpleintunnel is al onzeker omdat de stationsgebied-pot steeds leger wordt.
Dat van de woningen eerder bouwen dan de kantoren is wel een zinvolle aanpassing van de fasering. Ik zou er eens achteraan moeten gaan of dat geen betere garantie geeft op goed eindresultaat. NS blijft volhouden dat er voor die kantoren voldoende gegadigden zijn. Komt puur door de locatie.
Ik denk persoonlijk dat je meer moet naar horeca, winkels (i.e. supermarkt) of B2C dienstverlening (zeg de kapper) om de levendigheid in het gebied te bewaken. Gewoon alle plinten in het gebied er vol mee zetten.
Een woonfunctie gaat niet voor levendigheid zorgen, die paar mensen die ’s avonds snel over het plein naar huis lopen levert geen sfeer of sociale controle op. Zeg zelf, in een woonwijk is er ’s avonds ook geen levendige sfeer ..
Woningen naar voren is meer vanwege de locatie: aan het water. De kantoren liggen midden in het gebied. Als die niet zouden komen, maakt dat voor het stedelijk functioneren niets uit. Als pas op zijn vroegst rond 2017 met woningen wordt begonnen (als het al doorgaat) blijft de kade tot die tijd een soort niemandsland. Kijk naar Kanonstraat: dat krijg je dan.
@ Roderik
verdiep je eerst maar eens wat meer in de materie, wat overigens heel goed kan op deze site….
@ Danny,
Misschien moet je zelf je eens verdiepen in de materie: http://www.ftm.nl/original/smart-talk-rudy-stroink-versus-ger-hukker.aspx
Die website staat overigens vol met artikelen over o.a. de kantorenmarkt, dus dat kan heel goed op die site. 😉
Verder wordt ik niet blij van die maquette, het lijkt er op dat de boel volgeplempt wordt met hoge gebouwen en tochtgaten. Niet echt iets waar Utrecht zich als fietsstad mee kan profileren. Ook lijkt het er op alsof het Jaarbeursplein een desolaate gebied wordt. Niet echt een aantrekkelijke overgangszone naar de megabioscoop en het hotel dat aan de andere kant van de Croeselaan moet verrijzen.
@ Roderik
Blij dat je het met mij eens bent dat een verbetering van dit gebied noodzaak is. Er komen ook woningen.
De leegstand van de kantoor markt is inderdaad een zorgelijk punt. Dot komt behalve door de crisis ook door het feit dat kantoren in tegenstelling tot woningen erg gevoelig zijn voor veroudering. Simpel gezegd met een kantoorpand van 20-30 jaar oud kan geen enkel bedrijf nog uit de voeten. De indeling is vaak totaal anders als de huidige wensen. Zaak is dus om als stad oude kantoren op vaak slechte plaatsen her te bestemmen. Je zal dan ook nieuwe panden neer moeten zetten die wel voldoen. En daar is deze plek door zijn ligging nu juist uitermate geschikt voor. Als men de juiste mix wonen,werken en ontspanning weet te vinden zal dit een prachtig stukje moderne stad worden.
Heeft iemand er ook over nagedacht dat als de Westpleintunnel niet doorgaat er naast de “bobsleebaan” nog een veel groter autoviaduct komt te liggen? Dan krijg je daar een grote infrastructurele onderwereld van Sijpesteijntunnel tot Westpleinviaduct.Ik blijf het vreemd vinden dat de samenhang ontbreekt tussen de plannen.
@ Ramon
Kantoren kun je natuurlijk ook strippen tot op het casco en opnieuw optrekken. Dat kostte bij het Rijkswaterstaatgebouw overigens net zoveel als nieuwbouw dacht ik. Maar het kan, dus ik denk dat vooral lokatie prioriteit is. Kantoren naast CS en ook nog eens uitstekend bereikbaar per auto vanaf de A2; logisch dat daar geïnteresseerden voor zijn. Of men ook kan en wil betalen wat er gevraagd wordt is iets anders, dus of die vierkante meters volkomen, is nog maar de vraag. Met dat soort volumes heb je natuurlijk ook wel de grotere bedrijven/instanties nodig. Als ik dan zie dat CapGemini vooral voor financieel gewin verhuist van Papendorp naar Leidsche Rijn Centrum denk ik dat het lastig wordt.
En verder wat TP zegt.
Het oude gebouw van Amev in rijnsweerd wordt ook volledig gestript en gerenoveerd. Kost 60 miljoen. Maar nieuwbouw was berekend op 200 miljoen. Slimme keus dus.
Het lijkt er op dat de HOV brug op een lagere hoogte wordt aangelegd dan oorspronkelijk de bedoeling. Dat is natuurlijk goedkoper en de tramboeren zeggen dat er anders geen tram overheen kan. Van het laatste wordt in heel Europa het tegendeel bewezen. Het eerste, tsja…
De hoogte van de brug tov het maaiveld op de Van Sijpesteijnkade is belangrijk om niet hetzelfde gevoel te krijgen als in de tunnel. Beetje licht en lucht zijn op de drukste fietsersroute van de stad immers zeer welkom.
Er zijn mooie plaatjes bijgestopt maar het blijft een te lage onderdoorgang. Jammer dat de ingenieurs het weer winnen van de ruimtelijke kwaliteit.
Het omgekeerde is eerder het geval. Er is een vrijheid van ruim 4 meter nodig om hulpdiensten die op de OV-terminal moeten zijn te laten passeren.
Van groot belang lijkt mij dat de kantoorontwikkelingen in het Stationsgebied slagen, anders wordt het een desolaat anachronisme. Met alleen levendigheid op het Westplein (lees: autoverkeer). De tunnel onder het Westplein is een morele verplichting aan de Utrechtse bevolking, want het referendum van 2002 is mede gebruikt om draagvlak te creëren voor de vastgoedontwikkeling die o.m. de Sijp gaat overvleugelen. Doen dus, liefst met een bijdrage van marktpartijen,