Even een stukje terug in de tijd. Op 20 september vorig jaar is er, na een lange periode van stilte, uitgebreid stilgestaan bij bibliotheek++ in de commissie Stad en Ruimte. Door dit onderwerp met grote tussenpozen te agenderen ontstaat het risico dat telkens wordt teruggekomen op eerdere besluiten. De . . . → Lees verder]]>
Doodse stilte rond het project bibliotheek/Artplex op het Smakkelaarsveld. Daarom zijn we begonnen met links en rechts wat te informeren. Wat is de laatste stand?

Even een stukje terug in de tijd. Op 20 september vorig jaar is er, na een lange periode van stilte, uitgebreid stilgestaan bij bibliotheek++ in de commissie Stad en Ruimte. Door dit onderwerp met grote tussenpozen te agenderen ontstaat het risico dat telkens wordt teruggekomen op eerdere besluiten. De korte memorie en het opportunisme van de politiek krijgen dan ruim baan. Uiteraard veranderen de externe omstandigheden ook. De optelsom daarvan is verwarring, vertragingen, langebaan schuiven – alles kan. Deze dreiging is hier goed voelbaar.

Terug naar de feiten. Op 20 september vorig jaar is er door het college (check de notulen en ons dossier) aan de raad gevraagd in te stemmen met een programma van :
- nieuwe centrale bibliotheek ter grootte van ruim 14.000 m2
- Artplex ter grootte van ruim 4000 m2 (nu: ‘t Hoogt)
- ongeveer 125 woningen
- 260 gebouwde parkeerplaatsen.
Hiermee was ook vastgesteld dat UCK niet langer huurder zou zijn op het Smakkelaarsveld.

Dat leverde deze toezeggingen op van de wethouders Kreijkamp en Everhardt:

- De wethouder verstrekt voor het eind van het jaar inzicht in de situatie rondom het UCK aan het Domplein.
- De wethouder onderbouwt de reservering voor de inrichtingskosten (12,5 miljoen euro) en de besteding van de gereserveerde 3 miljoen euro voor de bibliotheek (plankosten en locatie pand Oude Gracht).
- De wethouder biedt de commissie de mogelijkheid om, voordat het voorlopig ontwerp wordt gepresenteerd, met hem te discussiëren over de definitieve behoefte aan het aantal vierkante meters voor de bibliotheek.
- De wethouder zal na overleg met de marktpartijen de commissie op de hoogte stellen van de wijze waarop e.e.a. in de markt gezet zal worden. De denkrichting van het college daarbij is momenteel de ‘terugkoopvariant’ van het zgn. ‘maatschappelijk vastgoed gedeelte’.
- De wethouder bekijkt nog voor raadsbehandeling of de formulering van het aantal genoemde vierkante meters in het voorstel aangepast dient te worden.
- De wethouder zet de vervolgprocedure en de beslismomenten voor de raad op papier.
- De wethouder optimaliseert de grondexploitaties. Deze stuurt hij vervolgens naar de commissie.
- De wethouder stuurt het voorlopig ontwerp van het gebouw voor het eind van het jaar naar de commissie. Voorafgaand hieraan vraagt hij een raadsinformatieavond aan.

Toen kwam de ingewikkelde raadsvergadering van 24 november die de commissievergadering van twee maand eerder dunnetjes overdeed en bovendien uitgangspunten voor het project (opnieuw) ter discussie stelde. Omwille van de toegankelijkheid hebben we uit de notulen het relevante stuk losgeknipt. Je vindt het hier. Ga er even rustig voor zitten.

In de voortgangsrapportage van december vinden we tenslotte deze passage:

3.8   Vastgoedontwikkeling Smakkelaarsveld
Ter uitwerking van het raadsbesluit van 24 november 2011 worden de volgende vraagstukken onderzocht:
- meerkosten inpassing HOV onder de vastgoedontwikkeling Smakkelaarsveld;
- de parkeervoorziening in de vastgoedontwikkeling Smakkelaarsveld in relatie tot de vastgoedontwikkeling Nieuwe Stationsstraat noord;
- nut en noodzaak van autoparkeerplaatsen voor de woningen (zie ook 3.2).

Daarna is het weer stil geworden. We leven inmiddels zes maanden verder. De crisis ettert voort, het kabinet is gevallen, Utrecht is in alle hoeken en gaten op zoek naar geld. Het voorlopig ontwerp Smakkelaarsveld is gemaakt, in nauw overleg met BRU en Movares in verband met de HOV-baan (grotere bochtstraal, lager viaduct), zelfs in twee varianten en ook beoordeeld door het Stedenbouwkundig Atelier van de gemeente. Het gewijzigde programma van invulling van het gebouw is haalbaar bij een gewijzigd tracé van de HOV en gelijkblijvend contour van het gebouw. Maar hoe het er uit zal gaan zien? Het voorlopig ontwerp is niet, zoals bij Stationsplein Oost, naar buiten gebracht. Het is nog steeds een groot mysterie. POS heeft een marktconsultatie uitgevoerd maar houdt de kaarten voor de borst. Waar is het wachten op?

Ondertussen is een dreiging vanuit de nieuwe wet geluidhinder afgewend, dat in een eerste versie het gebruik van de ‘dove gevel’ voor woningbouw bij drukke infrastructuur zoals spoorwegen verbood. Zou dat zijn doorgegaan, zou dat het potentieel aan woningen langs het Smakkelaarsveld ernstig hebben beknot.

Projectontwikkelaars als ING hebben ook al bij de gemeente aangeklopt om aanschaf van een verplichte parkeerplaats bij woningen in het stationsgebied los te laten. Het zou de verkoopbaarheid van de appartementen hinderen, denk aan De Vredenburg. Niet geheel onverwacht, met zoveel OV om de hoek en de opties om auto’s te delen, waarom dan 60K neerleggen voor een droog plekje voor je C1?

De projectorganisatie stationsgebied wil momenteel niets kwijt over Smakkelaarsveld en verwijst naar de voorjaarsnota, de voortgangsrapportage stationsgebied en de commissiebrief over de bibliotheek die nog voor Pinksteren zullen verschijnen. Als het college de plannen intact laat en de gemeenteraad de voorjaarsnota op 3 juli zijn zegen geeft, kan POS direct verder met het bestemmingsplan en het zoeken van ontwikkelpartijen.

In een persgesprek met de wethouder jl 15 mei bij de presentatie van voorlopig ontwerp Stationsplein Oost, bevestigde hij de plannen om de haalbaarheid van gebouw Smakkelaarsveld door middel van een marktconsultatie te toetsen – zoals de raad toegezegd – en dat dit in een afrondende fase is. De inhoud van de voorjaarsnota zou daarop niet van invloed zijn, zo gaf hij tevens aan.

In de toelichting bij het voorlopig ontwerp Stationsplein Oost lezen we dat de ontwikkeling van het Smakkelaarsveld kan starten nadat plein oost stalling fase 1 gereed is. Kijken we in die planning dan zien we dat het op zijn vroegst medio 2015 is. Maar dan moet wel alles in de besluitvorming op groen staan en de markt een beetje welwillend zijn. Het feit dat langs de Nieuwe Stationsstraat Gebouw Noord en Gebouw Zuid, ondanks de crisis, vrij eenvoudig tot ontwikkeling komen vanwege hun gunstige ligging, kan een positief voorteken zijn.

Ondertussen zijn wij, en ongetwijfeld velen met ons, in gespannen afwachting van de aanstaande commissiebrief Bibliotheek++.

[beeld: Rapp+Rapp]

[quote uit de beantwoording van . . . → Lees verder]]> In de doorlees de beantwoording van de schriftelijke vragen van Bikker van de CU over de consequenties van de verhuizing naar het stadskantoor. Interessant om te zien welke kantoren worden achtergelaten en wat mogelijke bestemmingen zijn. Als de gemeente nú had moeten beslissen over de bouw van een centraal kantoor voor alle diensten, zou de uitkomst vermoedelijk anders zijn geweest, zo stelt men in dit stuk. De kantorenmarkt is erg sterk veranderd.

[quote uit de beantwoording van 14 mei 2012]

De realisatie van het Stadskantoor vordert gestaag. De geplande opleveringsdatum van het Stadskantoor is begin 2014 (Voortgangsrapportage Stationsgebied, december 2011). Met de gestage voortgang van de bouw van het Stadskantoor, is de vraag des te relevanter en urgenter hoe het college omgaat met de leegstand die de gemeente achterlaat in de kantoren waarin de gemeentelijke diensten op dit moment zijn gehuisvest. De fractie van de ChristenUnie heeft daarover een aantal vragen.

1.a Hoeveel m2 zal de gemeente in de stad (ongeveer) achterlaten bij de ingebruikname van het Stadskantoor?
Bij ingebruikname van het Stadskantoor in 2014 zal de gemeente in totaal ca 69.000 m2 kantoorruimten achterlaten, verdeeld over 15 kantoorgebouwen door de stad. Van deze gebouwen worden 13 panden van particuliere verhuurders gehuurd en 2 panden zijn eigendom van de gemeente. Met bijna alle verhuurders is overeenstemming bereikt over de contractuele beëindiging van de huurovereenkomsten per 31 december 2014. Uitzondering hierop zijn de Vinkenburgstraat 26 en Arthur van Schendelstraat 500; met deze laatste zijn de onderhandelingen met de verhuurder nog gaande.

1.b Hoe schat het college de gevolgen voor het leegstandscijfer van de Utrechtse kantorenmarkt in?
De gemeente maakt jaarlijks een vastgoedmonitor waarin de bewegingen in de Utrechtse vastgoedmarkt worden vastgelegd. In november 2011 is de laatste versie van deze vastgoedmonitor uitgekomen. Hierin is aangeven dat op de landenlandelijke kantorenmarkt de leegstand ca.14% bedraagt en die van Utrecht 8%. De leegstandsproblemen in Utrecht zijn het grootst in Kanaleneiland en in Lage Weide. Het Stationsgebied kent bijna geen leegstand.
Het in gebruik nemen van het Stadskantoor heeft op leegstandspercentage voor kantoren Utrecht geen invloed meer. Het kantoor is in aanbouw en de ca. 65.000 m2 vloeroppervlak worden aan de Utrechtse markt toegevoegd.

2    In hoeverre past de realisatie van het Stadskantoor en de verhuizing van de Gemeentelijke diensten binnen de ‘Concept Kantorenstrategie stad Utrecht’, zoals vastgesteld en vrijgegeven door het college in oktober 2011?
De gemeente heeft haar beleid ten aanzien uitbreidingsplannen bijgesteld dat wil zeggen dat sprake is van herprioritering en fasering met als resultante voor de kantorenmarkt een selectiever uitgiftebeleid voor nieuwe kavels. Het te realiseren kantorenprogramma in het Stationsgebied is gebaseerd op de door de gemeenteraad vastgestelde beleidskaders (waaronder Masterplan en Structuurplan) en de toenmalige kantorenstrategie.
Als er nu een beslissing genomen zou moeten worden over het al dan niet nieuw bouwen van een stadskantoor, zou die beslissing mogelijk anders uitvallen.

3.a De ChristenUnie vindt dat de Gemeente Utrecht ook met betrekking tot huisvesting een belangrijke maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft. Ze dient daarbij het goede voorbeeld te geven en haar wensen jegens partijen in de stad in de eerste plaats zelf te praktiseren. Onderschrijft het college deze stelling?
Het college onderschrijft deze stelling, vooral als het gaat om duurzaamheid en ‘goed huisvaderschap’. De panden die de gemeente verlaat zijn allen in energetische zin verouderd en het Stadskantoor is een gebouw dat is ontworpen op basis van de uitgangspunten voor duurzaamheid. De gemeente levert hierdoor een bijdrage aan het beperken van haar energieconsumptie. Het stadskantoor levert daarnaast een stevige bijdrage aan de door het college beoogde CO2-doelstellingen. Als goed huisvader streeft de gemeente ernaar om haar eigen organisatie een efficiënte en effectieve huisvesting te bieden. De huisvesting onder één dak is daar een logische resultante van die tevens bijdraagt aan de bezuiniging.

3.b Welke verantwoordelijkheid neemt het college ten aanzien van panden die de gemeente in de stad als huurder achterlaat?
Uiteraard heeft het college aandacht voor de panden die de gemeente verlaat, waarbij de gemeente niet in de verantwoordelijkheid van de eigenaren/marktpartijen wil treden. Zuiver zakelijk gezien verlaat de gemeente de panden op basis van de overeengekomen contractuele einddata. Dat is een ondernemersrisico. Uiteraard spelen ook maatschappelijke belangen mee. Daarom heeft de gemeente op twee locaties concrete initiatieven genomen:
- het gebied rond Ravellaan 96 (eigendom Gemeente Utrecht) is opgenomen in het Dynamisch Stedelijk Masterplan. Voor dit gebied wordt een ontwikkelingsvisie opgesteld.
- de Neudeflat is langlopend gehuurd door de gemeente. Samen met de eigenaar worden voor de nu reeds vrij komende ruimtes gebruikers gezocht in de creatieve sector. Doelstelling is een imago voor de Neudeflat te ontwikkelen die aansluit bij het tegenoverliggende game centrum. Daarnaast heeft de gemeente aan de overige gebouweigenaren/verhuurders kenbaar gemaakt op welk moment zij de gehuurde panden zal verlaten. De gebouweigenaren/verhuurders zijn daarmee vroegtijdig in staat gesteld om te anticiperen op het vertrek van de gemeente als huurder uit het desbetreffende gebouw.

3.c Hoe gaat het college om met panden in eigen bezit die verlaten worden bij ingebruikname van het stadskantoor?
De Ravellaan 96 is opgenomen in het Dynamisch Stedelijk Masterplan en Vredenburg 40 zal of worden verkocht of worden verhuurd.

3.d Welke mogelijkheden voor transformatie van gemeentelijke panden ziet het college voor panden in eigen bezit?
Zie hiervoor de antwoorden onder 3a en 3b.

3.e Heeft het college inzicht in de initiatieven die de verhuurders van de huidige gemeentelijke panden ontplooien om leegstand te voorkomen?
Het is slechts beperkt duidelijk wat de plannen zijn van de verhuurders. De een maakt van de gelegenheid gebruik om groot onderhoud te plegen de ander zal willen moderniseren terwijl weer een ander op zoek gaat naar nieuwe huurders. Het college zal, zoals gezegd terughoudend zijn om zich te mengen in de belangen van de verhuurders.

3.f Indien de verhuizing van de gemeentelijke diensten forse langdurige leegstand op plaatsen in de stad oplevert, overweegt het college dan een (gedeeltelijk) andere inzet van het Stadskantoor (zoals het UDB eerder in een ander verband aangaf)? Wanneer zendt u de beloofde brief hierover naar de Gemeenteraad?
Ja, deels voor zover het gaat om externe partijen die in de aard van hun werkzaamheden synergie vertonen met die van de gemeente. De doelstelling hierachter is een nauwere samenwerking met ketenpartners. Het Stadskantoor is primair bedoeld om te voorzien in de gecentraliseerde huisvesting voor de eigen aan publieksdienstverlening gerelateerde organisatieonderdelen.
De genoemde brief is verstuurd aan uw raad,huisvesting in het Stadskantoor d.d. 27 april 2012 (kenmerk:12.034380).
De Gemeente Utrecht is momenteel gehuisvest in een aantal beeldbepalende panden. Denk bijvoorbeeld aan de locaties Jacobsstraat, Kaatstraat en de Neudeflat. Op dergelijke plaatsen is er volgens de ChristenUnie nu een kans om locaties aantrekkelijk te maken en de leefomgeving zo te verbeteren. Een transformatie naar een andere functie die waarde toevoegt aan het gebied behoort daarbij tot de mogelijkheden.

4.a Hoe gaat het college om met deze en andere panden die zichtbepalend zijn op diverse locaties?
Voor de Neudeflat werkt de gemeente op dit moment samen met de eigenaar om te verhuren aan ander partijen en parallel daaraan om de uitstraling/bestemming van het gebouw te verbeteren. De eigenaar van het de Kaatstraat is bezig om een vernieuwing/aanpassing voor te bereiden. Hierin heeft de gemeente geen betrokkenheid. Het is bij de gemeente niet bekend of er plannen zijn voor het aanpassen van de locatie aan de Jacobsstraat.

4.b Wordt gekeken naar de mogelijkheden om het gebied naar een hoger plan te tillen? Behoort transformatie naar een andere functie tot de concrete opties? Welke rol neemt het college daarbij? Transformeren behoort tot de mogelijkheden. De gemeente zal hierin een bereidwillige houding aannemen. De initiatieven hiertoe moeten door de marktpartijen zelf genomen worden.

4.c Ziet het college mogelijkheden om bijvoorbeeld de Jacobsstraat te voorzien van een levendigere plint en zo ja wat gaat u daarvoor doen?
De Jacobstraat maakt geen deel uit van gemeentelijk eigendom noch zijn er actuele ontwikkelplannen. Daarom zal het college hierin een passieve houding aannemen en het initiatief overlaten aan de markt.