Begroting 2020

Voor de liefhebbers, hier de paragraaf uit de Programmabegroting Stationsgebied 2020. Behandeling was afgelopen donderdag. We lichten de planontwikkeling voor het komend jaar er voor je uit:

• Jaarbeurspleingebouw (en eventueel kantoor Sijpesteijn en Hojel II, afhankelijk van lopende haalbaarheidsverkenning met CBRE en The Student Hotel). Dit betreft het uitgestelde plan voor twee middelgrote kantoorgebouwen op de plek waar nu de skatebaan is aangelegd. Sijpesteijn is het verouderde kantoorblok op de hoek met de trambaan en Hojel II ligt aan de overkant van het plein, naast Volksbank.
• Herontwikkeling Jaarbeurs (planbegeleiding en –toetsing). Ofwel het bekende fase 2.
• Rijkskantoor De Knoop (Fase 2: De Generaal, Rijksvastgoedbedrijf). Het betreft een fors kantorenvolume, tot 90 meter hoog. Utrecht is druk bezig westelijk van het station zijn eigen Zuidas bouwen. Uiteindelijk kan op deze locatie ook nog een woongebouw verrijzen, maar dat duurt nog even.
• Renovatie/Plint Zuid Hoog Catharijne (Klépierre) (planbegeleiding en –toetsing). Het laatste deel van het HC-complex. Naar verwachting hier bescheiden aanpassingen.
• Oude Daalstraat/kop Amsterdamsestraatweg. Daalsepark dus. Buurt en wijk pleiten voor behoud van het groen maar de gemeente wil bouwen. Een optie is een gezondheidscentrum.

Verder vielen ons in de uitvoering voor 2020 twee projecten op:

• Herinrichting Stadsplateau
• Verbeterprogramma busstations Utrecht Centraal

Wat is er mis met het Stadsplateau, de ruimte tussen station, trap en Stadskantoor? Dat de busstations beter kunnen snappen we heel goed. Wat een naargeestige plekken zijn dat – dan nog liever het eerste de beste metrostation uit 1900. Als iemand meer weet over deze projecten weet, reageer dan.

Volledig citaat uit de begroting:

Samen met de partners het plangebied ontwikkelen tot een vernieuwd centrumgebied

Een aantrekkelijk en economisch optimaal benut Stationsgebied Indicatoren subdoelstelling 7.1

Toelichting/Analyse

In lijn met de conclusies van de raadtoets Jaarrekening 2018 over de effectindicatoren 7.1.1. ‘Toename banen, Toename netto contant waarde en Toename ozb opbrengst per jaar’ hebben wij deze indicatoren laten vervallen. Een van de conclusies is namelijk dat ze niet te toetsen blijken in een voor- en nameting, en ook zo niet bedoeld zijn. Zie hiervoor de Raadstoets programma Stedelijke Ontwikkeling, nr. 17, zoals vastgesteld in de raadsvergadering van 6 juni 2019. De indicatoren van subdoelstelling 7.1 zullen hier dan ook op worden toegesneden. Bij de Voorjaarsnota 2020 zullen wij voorstellen aan u voorleggen om de indicatoren Stationsgebied geheel te herzien.

Wat willen we bereiken?

Effectdoelstelling E7.1.1
Een aantrekkelijk en economisch optimaal benut Stationsgebied

Hoewel nog gestart moet worden met de bouw van de laatste projecten, nadert de eerste fase van het Stationsgebied de afronding. Het Masterplan van 2003 vormt weliswaar de basis voor het te realiseren programma, maar uiteraard is meebewogen met de veranderende omstandigheden. Wat we nu zien ontstaan is een gevarieerde mix van wonen, werken en diverse voorzieningen. Dit zorgt voor een aantrekkelijk ‘eindbeeld’ waarbij Gezond Stedelijk Leven een steeds belangrijker bouwsteen vormt. Dat betekent onder meer dat we stimuleren dat in de eindsituatie een gezonde leefomgeving wordt gerealiseerd met bijvoorbeeld voldoende groen op o.a. gevels en daken (Wonderwoods is een goed voorbeeld), veel aandacht voor duurzaamheid, een aantrekkelijke openbare ruimte, en veel ruimte voor voetgangers en fietsers. We kunnen nog steeds rekenen op grote belangstelling van marktpartijen om zich in het Stationsgebied te vestigen.

In de eindsituatie is ‘Herstellen, Verbinden en Betekenis geven’ zichtbaar in (sociaal) veilige routes voor met name langzaam- maar ook snelverkeer (de stadscorridor, de interwijkverbinding, de Moreelsebrug, het nieuwe Lombokplein, een 30 km-stadsstraat en HOV banen), een kwalitatief hoogwaardig ingericht openbaar gebied met aantrekkelijke pleinen (Jaarbeursplein, Stationsplein en Vredenburgplein) en stadsparken, gebouwde stallingsvoorzieningen voor fietsen, vermindering van autoasfalt ten gunste van groen en water (herstel Catharijnesingel en Leidsche Rijn), nieuwe woningen in het gebied en afspraken over gezamenlijk beheer.

Wat gaan we daarvoor doen?

Prestatiedoelstelling P7.1.1
Uitvoeren masterplan (inclusief jaarlijkse raadsbesluiten)

De prestaties bestaan uit vastgoedprojecten van private partijen en gemeente en infrastructurele projecten. De indicatorentabel is te zien als een prestatie-indicator voor het vastgoedvolume.

Infrastructurele werken in uitvoering in 2020:

• Catharijnesingel Midden
• Catharijnesingel Zuid
• Afbouw Stationsplein
• Moreelse Hoek
• Smakkelaarsveld
• Forum Noord
• Herinrichting Stadsplateau
• Verbeterprogramma busstations Utrecht Centraal
• Croeselaan Zuid

Gebouwen in uitvoering in 2020:

• Healthy Urban Quarter: Wonderwoods (Kop Beurskwartier)
• Gevelplint Hoog Catharijne Noord (Klépierre)
• Westflank–Noord; parkeergarage (NS/VolkerWessels)
• Central Park (voorheen: De Hoge Dame), Westflank-Noord, Fase 2 (NS/VolkerWessels)
• Woningen Mineurslaan-Noord, Fase 3B/C Hotel-Woningen Amrâth
• Smakkelaarsveld

Opleveringen in 2020:

• Catharijnesingel
• Renovatie Hoog Catharijne (Radboudkwartier, Klépierre)

Planontwikkeling in 2020:

• Oude Daalstraat/kop Amsterdamsestraatweg
• Jaarbeurspleingebouw (en eventueel kantoor Sijpesteijn en Hojel II, afhankelijk van lopende haalbaarheidsverkenning met CBRE en The Student Hotel)
• Renovatie/Plint Zuid Hoog Catharijne (Klépierre) (planbegeleiding en –toetsing)
• Herontwikkeling Jaarbeurs (planbegeleiding en –toetsing)
• Rijkskantoor De Knoop (Fase 2: De Generaal, Rijksvastgoedbedrijf)

Lombokplein en Beurskwartier:

De Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein worden verder uitgewerkt, inclusief de aangenomen moties en amendementen. Naar verwachting is het SPvE en IPvE/FO Lombokplein in het najaar 2019 in concept gereed om formeel ter inzage gelegd te worden, vooruitlopend op besluitvorming in de raad medio 2020.
Voor Beurskwartier vindt verdere uitwerking van de planvorming plaats, ook naar aanleiding van een aantal aanvullende besluiten van de raad over onder meer de sloop van een aantal woningen en toevoeging van een bouwlocatie. De verwachting is dat het bestemmingsplan (nodig voor onteigeningstitel) samen met de grondexploitatie in de eerste helft van 2020 ter besluitvorming naar de Raad gaat.

Wat mag dat kosten?

Hieronder lichten wij de financiële ontwikkelingen per doelstelling toe.

Uitvoeren Masterplan

De cijfers in de financiële tabel zijn gebaseerd op de meerjarige grondexploitatie Stationsgebied die onderdeel uitmaakt van het bij de Voorjaarsnota 2019 vastgestelde Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR). De inschattingen in het MPR, onderdeel Stationsgebied, zijn gebaseerd op planningsinzichten van begin 2019. De ervaring leert dat er verschuivingen in zowel de baten als de lasten kunnen optreden gedurende het jaar.

De verwachte negatieve baten van 2,8 miljoen euro in 2020 bestaan voornamelijk uit een financieel technische verwerking van de activering van de bijdragen aan de fietsenstalling Stationsplein Oost.

Het totaal aan verwachte negatieve lasten van 4,0 miljoen euro in 2020 heeft voor een groot deel betrekking op de in uitvoering genomen infrastructurele projecten:

• Lasten voor het bouw- en woonrijp maken (32,8 miljoen euro) van onder andere Catharijnesingel, Stationsplein Oost en omgeving, afronding werkzaamheden OV-voorzieningen en werkzaamheden voor de Jaarbeursplein en omgeving
• Hiermee samenhangende proceskosten voor planning en toezicht en overig, zoals kosten voor tijdelijke en overige maatregelen in de openbare ruimte(12,3 miljoen euro)
• Diverse budgetuitnames voor de concernoverhead (-2,9 miljoen euro)
• Gemeentelijke bijdragen voor het Lombokplein (1,1 miljoen euro) en voor het beheer enonderhoud (areaal) van het Stationsgebied (0,6 miljoen euro)
• Het resterend verschil van 47,9 miljoen euro betreft het saldo van de jaarlijkse lasten en baten,dat wordt verrekend met de balansrekening onderhanden werk.
  De voorbereidingskosten voor het Beurskwartier worden gedekt uit de reserve Grondexploitaties, tot aan het openenen van de grondexploitatie.

Wat dan ook niet mag ontbreken is de paragraaf Stationsgebied uit de Tweede Bestuursrapportage 2019. Geen veranderingen en nieuwe inzichten. De gemeente stuurt nog steeds aan op een eindresultaat van 111,8 miljoen euro negatief voor het Stationsgebied. Dat is wat het feestje ons kost, na verrekening van alle opbrengsten. Begin citaat:

1. Jaarschijf 2019

In de Programmabegroting 2019 is voor de grondexploitatie Stationsgebied een jaarsnede 2019 voor lasten en baten opgenomen. Deze jaarsnede is bij de actualisatie van de grondexploitatie (MPR 2019) bijgesteld (kolom Programmabegroting 2019). In deze paragraaf rapporteren wij over de ontwikkeling van lasten en baten gedurende de eerste helft van 2019 en de prognose voor de tweede helft 2019. Dit geeft een actueel beeld van de jaarschijf 2019.

Toelichting prognose lasten en baten 2019

Op basis van de tot en met medio 2019 daadwerkelijk gerealiseerde lasten en baten inclusief de projectplanningen, is de resterende prognose voor 2019 bepaald. Op basis van deze analyse is het niet nodig om de jaarschijf 2019 aan te passen voor de grondexploitatie Stationsgebied.

Uiteraard kunnen in de periode van medio 2019 tot het einde van het jaar zich ontwikkelingen voordoen die nog van invloed zijn op de jaarschijf 2019. Wij rapporteren hierover in de Jaarstukken 2019.

2. Prognose Onderhanden Werk 2019

In paragraaf 2 van de binnenstedelijke grondexploitaties is uitgelegd wat er onder de post onderhanden werk wordt verstaan. De verwachte ontwikkeling van de stand van het onderhanden werk lichten wij toe in de bijlage Onderhanden Werk Grondexploitaties 2019.

3. Geprognosticeerd eindresultaat grondexploitatie Stationsgebied

In het MPR 2019 is een geprognosticeerd resultaat van -111,8 miljoen euro (NCW per 1-1-2019) gemeld voor de grondexploitatie Stationsgebied. Inclusief de ingestelde voorziening is de grondexploitatie Stationsgebied sluitend. De huidige inzichten leiden niet tot een bijstelling van dit geprognosticeerde saldo.

De realisatie van de infrastructuur en openbare Ruimte in het Stationsgebied vordert gestaag. Dat heeft onder andere tot gevolg dat de lasten van de nog resterende werkzaamheden steeds beter zijn in te schatten, waardoor de druk op budgetten onvoorzien in de projecten minder wordt. Mogelijk leidt dit in de 2e helft 2019 tot vrijvallende budgetten onvoorzien, bijvoorbeeld bij de projecten Catharijnesingel of Stationsplein. Indien dit het geval is, dan wordt dit meegenomen in de actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2020. Hierover zal gerapporteerd worden in het MPR 2020.

4. Risicoparagraaf Stationsgebied

Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen actualiseren wij twee keer per jaar de risicoanalyse. De vastgoedbaten vormen de belangrijkste factor die van invloed zijn op het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen blijft op basis van de huidige risico-inventarisatie ongewijzigd en is gelijk aan de stand zoals genomen in het MPR 2019(€ 24,5 miljoen). Bij het MPR 2020 actualiseren wij wederom de risicoanalyse en op basis van de laatste stand van zaken van de projecten zullen wij het benodigde weerstandsvermogen opnieuw bepalen.