Planschade door Moreelsebrug?

In Analyse door HB2 Reacties

Hoe reëel is het dat Klépierre, eigenaar van winkelcentrum Hoog Catharijne, miljoenen euro’s planschade kan claimen door de bouw van de Moreelsebrug, zoals De Telegraaf beweert? We zetten wat zaken voor je op een rij.

Op 8 september schreven we dat Klépierre en ProRail juridisch met elkaar in de clinch liggen – opgepikt bij een van de reguliere bijpraatrondjes van BU. Bij de beroepsprocedure bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan Rabobrug, kwam naar voren dat gemeente en ProRail de optie voor perrontrappen open mogen houden. De reden is dat deze trappen noodzakelijk zouden kunnen zijn als extra ontsluiting bij groei van het reizigersvervoer. Klépierre was onaangenaam verrast door wat ze een gelegenheidsargument noemt en wil een onderbouwing. ProRail weigert tot nu toe.

Klépierre houdt vast aan wat in de contracten met de gemeente is vastgelegd: er worden geen nieuwe voetgangerstoegangen naar het station gemaakt ten opzichte van de bestaande. Dat zijn de huidige Noordertunnel, Middentunnel en de stationstraverse. De Raad van State heeft gesteld dat het belang van een goede en veilige ontsluiting van de OV-terminal gaat boven het contractuele (lees: zakelijke) belang, zoals in de Bilateriale Ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en Corio verwoord.

Kort na onze waarneming verscheen bij De Telegraaf (18 september, Blendle) een ronkend nieuwsbericht waarop alvast een voorschot wordt genomen op een toekomstig scenario van planschade, dat als feit werd gepresenteerd: “Vete Moreelsebrug leidt tot rechtszaak”. De boodschap was dat Klépierre een planschadeclaim bij gemeente Utrecht in voorbereiding heeft. Het bericht werd vervolgens gretig overgenomen in een aantal andere media, met de nadruk op de schadeclaim. Klépierre heeft overigens tegenover De Telegraaf het bestaan van een claim ontkend.

Afgelopen donderdag heeft wethouder Stationsgebied, Everhardt, in de commissievergadering geantwoord dat bij de gemeente ook niets van een dergelijke schadeclaim bekend is. Aan het voortgaande overleg met Klépierre zou niets veranderd zijn. Wel gaf hij aan dat er juridische stappen worden gezet door Klépierre om informatie van ProRail boven water te krijgen. Rook is er dus wel degelijk.

Dat indertijd Corio zich niet wilde neerleggen bij de uitspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan was al snel duidelijk. Het bedrijf gaf enkele jaren geleden al aan via civielrechtelijke weg de gemeente te willen dwingen zich aan de afspraken van het contract te houden. Die stappen zet het bedrijf nu.

Is dit gerucht over de schadeclaim handig voor het onroerendgoedbedrijf om de gemeente onder druk te houden? Of is het weinig meer dan een opzichtige poging van de krant om deze beerput weer eens op te roeren voor wat extra clicks?

Als er al ooit sprake zal zijn van planschade, dan moet er eerst daadwerkelijk worden overgegaan tot bouw van de gewraakte trappen. Dat zal naar verluidt niet eerder zijn dan nadat het nieuwe Hoog Catharijne en het plein voltooid zijn, in 2018 of 2019. (De brug is pas eind 2016 klaar voor gebruik.) Klépierre zal dit pogen te traineren, dus het kan nog jaren later zijn. Immers, zonder trappen geen planschade.

Om tot een realistische inschatting van de schade te kunnen komen moet eerst worden vastgesteld hoeveel bezoekers het winkelcentrum misloopt door de trappen. Eerst moet een stabiele situatie zijn bereikt en dan voer je een loopstromen-nulmeting uit. Hoe je dat ook doet, het zal altijd aanleiding geven tot onenigheid over de randvoorwaarden en de uitkomsten. Niet alleen over de ‘bezoekersaantallen’ maar zeker ook het effect ervan op de inkomsten van de winkeliers in het HC-winkelgebied. Als later blijkt dat met name de passanten zijn uitgeweken, is het gederfde-inkomsten-effect mogelijk klein. Het is meer dan denkbeeldig dat gebruikers van de brug via Moreelsepark naar de Stadskamer en vandaar naar het Vredenburgplein lopen. Dus niet iedere bruggebruiker is een Hoog Catharijne-mijder.

Daarnaast is het zo dat sinds het opstellen van de contracten tussen gemeente en Corio er in het gebied erg veel veranderd is ten opzichte van het Master- en Structuurplan, waar toen nog van werd uitgegaan. De stationstraverse is er volgende jaar niet meer. Daarvoor in de plaats komt een extra groot oostelijk stationsplein met een megafietsenstalling er onder. Verder is het besluit genomen de Uithoflijn aan de binnenstadzijde te laten halteren, komt er een extra woongebouw (Zuidgebouw) en wordt publiekstrekker Bieb++ niet gebouwd. De fietsenstalling levert extra reizigers op stationsplein Oost, potentiële nieuwe klanten voor de huurders van het paviljoen van Klépierre. You win some, you lose some.

Het scenario van planschade zal zeker in de achterhoofden van de directie van Klépierre rondspoken, maar de timing klopt niet. Het meest waarschijnlijke scenario is vooralsnog om de bouw van de trappen zo lang mogelijk te traineren door het argument van veiligheid onderuit te halen.

Als in 2018 het nieuwe winkelcentrum een succes blijkt te zijn en er zit een prettige groei in, dan zal de weerstand om de trappen in de jaren erna alsnog te bouwen vermoedelijk niet meer zo groot zijn. De VVD-wethouder en de board van Klépierre begraven de strijdbijl in een Utrechts tweesterrenrestaurant. Forensen kunnen dan vanaf Dichterswijk, Parkhaven en Transwijk via de Moreelsebrug eindelijk naar hun treinen. Tienduizenden die part nog deel hadden aan de ‘vete’. Tienduizenden die dan niet langer langs de winkels van NS lopen…

Foto: De 17 ijzerbomen van de Moreelsebrug op het terrein van BSI in Baarn.

Reacties

  1. Berend

    Mijn inschatting is dat de argumentatie over capaciteit en veiligheid wel degelijk hout snijdt. Met name voor het zevende perron (spoor 18/19) waar straks de lange intercitytreinen naar Arnhem en Eindhoven gaan stoppen. Dit perron heeft geen aansluiting op de Noordertunnel en mist dus een stijgpunt. Het ligt geheel asymmetrisch ten opzichte van de stationshal dus onvermijdelijk zal de druk op de zuidelijke trappartijen komen te liggen. Ook in de huidige situatie kan iedereen waarnemen dat trappen de bottleneck vormen.

    Daarnaast is het misschien aardig in de gaten te houden dat ook de gebruikers van De Inktpot zullen profiteren van perrontrappen aan de Moreelsebrug. De afstand van kantoor naar hun dagelijkse forenzentrein zal er een stuk korter door worden. En het is de ambtenaren van ProRail over het algemeen wel toevertrouwd hun eigenbelang te behartigen.

  2. Marco Knol

    Ik moet nog zien dat een planschadeclaim ook echt succes gaat hebben.

    Even copy-paste van wikipedia: “Planschade is de vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken) of inkomensschade die ontstaat na wijziging van de planologie.

    De vermogens- of inkomensschade wordt bepaald door de maximale invulling van de oude planologie en de maximale invulling van de nieuwe planologie te vergelijken. Na deze vergelijking kan bepaald worden of er per saldo sprake is van een planologische verslechtering. Aan de hand van criteria uit de jurisprudentie bepaalt een onafhankelijke deskundige de waardevermindering of de geleden inkomensschade als gevolg van de planologische situatie. Op basis hiervan kan een planschadevergoeding worden toegewezen.”

    Dus; als de boel vol zit, zit de boel vol. Dan is dus de maximale invulling van de oude planologie behaald, zo niet overschreden. Zou ik denken tenminste. Vervolgens trappen aanleggen doet daar dan wellicht afbreuk aan, maar is anderzijds noodzakelijk gelet op de veiligheid. En impliceert op voorhand, gelet op de overige ontwikkelingen zoals HB die schetst, nog niet dat het aantal passanten in HC, c.q. de maximale invulling van de planologie, niet gewoon conform eerdere verwachtingen wordt gehaald. Klepierre gaat er dus nog een forse kluif aan hebben om aan te tonen dat ze schade lijden én vervolgens dat die schade als planschade vergoed zou moeten worden.

    Let wel; zouden we de redenering volgen die Corio/Klepierre al een paar jaar lijkt aan te hangen dan zouden ze zelfs planschade kunnen claimen voor station Vaartse Rijn dat immers mede bedoeld is om CS te ontlasten.

Laat een reactie achter op Berend Reactie annuleren