Groen licht WTC-Jaarbeursplein

In Nieuws door HB13 Reacties

WTC vogelvlucht low res
WTC plein low res

WTC-west

De maquette

[update 12:25u] Het mottige kantoorpand Jaarbeursplein 15 gaat spectaculair veranderen. Na lang talmen zet CBRE Global Investors als licentiehouder van de WTC-formule nu de stap om op de locatie van kantoorgebouw Leeuwensteyn een WTC-bedrijfsverzamelgebouw te realiseren. Over dit plan werd al enkele jaren gesproken, maar kennelijk wilde men eerst zekerheid dat de ontwikkeling bestuursrechtelijk rond zou zijn. Dat is met het zojuist door de raad vastgestelde bestemmingsplan inmiddels zover – de hoger beroepen niet meegerekend.

In dit artikel zetten we alles voor je op een rij. Laat je mening achter in de comments.

 

LeeuwensteynNu 2

Bestaande situatie. NB de gelijkenis met het nieuwe ontwerp.

WTC forum low res
WTC entree low res
Voor de gemeente Utrecht kunnen de onroerendgoed-projecten aan het Jaarbeursplein niet vroeg genoeg komen. Ze zijn onontbeerlijk voor de financiële dekking voor het gehele stationsgebied. Volgens de wethouder zijn de inkomsten voor dit gebouw ‘gezond’, maar wil er niet over in detail treden. Ook de bilaterale project is niet openbaar. De bouwkosten zijn circa 50 miljoen, aldus CBRE. Er zijn nog geen huurders gecontracteerd.

Vorig jaar werd al duidelijk dat CBRE het uit 1970 stammende gebouw – dat overigens al jaren leeg staat – niet wil moderniseren maar slopen en vervangen door een gebouw met een omvang van 32 duizend vierkante meter bvo (bruto vloeroppervlak) dat 19 verdiepingen telt. Een kenmerk van de WTC-formule is dat het gebouw is ontworpen om flexibel te zijn naar de huur-vraag – ook bescheiden huurders die voor een gewoon bedrijfsverzamelgebouw te groot zijn kunnen er terecht.

Samen met de werkzaamheden voor de ondergrondse parkeergarage en het Jaarbeurspleingebouw, die gelijktijdig plaatsvinden, betekent dat het gebied de komende drie a vier jaar een bouwput zal zijn. CBRE hoopt in 2016 te kunnen starten met bouwen zodat het gebouw in 2018 in gebruik kan worden genomen. Bij dit kantoor huurt CBRE 120 parkeerplaatsen in de Jaarbeurspleingarage. Hun fietsenstalling zal intern worden doorverbonden met de Jaarbeurspleinstalling.

De architect MVSA Architects hoopt bij monde van ontwerper Roberto Meyer op een BREEAM-excellent label, maar dat zal mede afhangen van de mogelijkheid tot warmte-koude-opslag op die locatie. Het dak wordt deels met pv-cellen bedekt. De onderste vier verdiepingen worden openbaar toegankelijk en bieden gemeenschappelijke faciliteiten voor de huurders, denk aan receptie, vergaderzalen, een grand café, restaurant, flexplekken of een fitnessruimte, aldus Jaap Snellen, asset manager bij CBRE. De plint aan Jaarbeurszijde krijgt invulling op de begane grond en aan de “kopse kanten” van het gebouw is een aansluiting met het forum bedacht. Voor horeca en voor retail is respectievelijk 500 vierkante meter gereserveerd.

Lees meer: bestemmingsplanJaarbeursplein-kantorendefinitief ontwerp JaarbeurspleinPaul Kingma’s De Reis.

Het is het tweede WTC in Utrecht. In september 2013 opende in het voormalige kantoor van Cap Gemini op Papendorp het eerste bedrijfsverzamelgebouw met een vergelijkbare omvang. Het zustergebouw Sijpesteijn, dat momenteel onder andere door ProRail en Aob wordt gehuurd, zal niet verdwijnen. Of er plannen zijn voor renovatie is niet bekend. Het middelste kantoorgebouw Cranenborch is enkele jaren geleden gesloopt om plaats te maken voor de sneltram.

[beelden: CBRE Global Investors]

Forum
Om mee af te sluiten foto’s van de maquette. NB de extra lift die is toegevoegd aan het forum op aandringen van de gemeenteraad is hier goed te zien. Wat opvalt is dat de oostzijde van het gebouw niet op het forum aansluit maar een opening biedt naar de busbaan. Waarom hier niet is gekozen voor een oplossing zoals ter hoogte van het Beatrixgebouw is niet duidelijk. Daar is de daglichtopening naar de busbaan namelijk in het midden van het forum gesitueerd, waardoor de plinten aan weerszijden (station en Beatrixgebouw) toegankelijk zijn en eventueel naar behoefte functies kunnen krijgen. Benieuwd of hier door Atelier Stedenbouw en Welstandscommissie nog op wordt ingezoomd.

WTC_noord
WTC-noordwest
WTC-oost

Link naar besluitenlijst en volledige quote uit de collegebrief:

Op 29 januari 2015 heeft u het kredietbesluit genomen voor de aanleg van de Jaarbeurspleingarage en heeft u het Bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein vastgesteld. Met deze besluiten is de weg vrij om daadwerkelijk te starten met de ontwikkeling van nieuw vastgoed rondom het Jaarbeursplein.

Wij zijn dan ook verheugd u nu te kunnen melden dat overeenstemming is bereikt met CBRE Global Investors (CBRE) over de herontwikkeling van gebouw Leeuwensteyn tot een World Trade Center (WTC).

Op grond van artikel 86 lid 2 hebben wij besloten tot het opleggen van geheimhouding op de Bilaterale Project Overeenkomst (BPO) en de financiële bijlage bij de BPO. Het economisch/financieel belang van de gemeente wordt geschaad indien de inhoud van de BPO en de financiële bijlage openbaar wordt gemaakt (artikel 10 WOB lid 2 sub b en g). In de BPO zijn specifieke afspraken tussen gemeente en CBRE gemaakt en in de bijlage zijn financiële uitgangspunten en gegevens uit de grondexploitatie Stationsgebied opgenomen. In het kader van lopende en toekomstige onderhandelingen over gronduitgifte dienen deze gegevens niet openbaar te worden gemaakt.

Het WTC

Het Van Sijpesteijnkwartier is een belangrijke ontwikkel- en gemeentelijke verdienlocatie in het Stationsgebied. Zie besluitenhistorie.
De vernieuwingsslag aan de westzijde die is ingezet met de komst van het Stadskantoor krijgt meer en meer vorm, met onder andere de nieuwe entree van de OV-terminal, Stationsplein West met de daaronder gebouwde fietsenstalling, de komst van de ondergrondse parkeergarage, de nieuwe inrichting van het Jaarbeursplein, de beoogde ontwikkeling van het Jaarbeurspleingebouw en nu ook met de komst van het WTC.

Er is overeenstemming met CBRE Global Investors dat gebouw Leeuwensteyn wordt gesloopt en dat er nieuwbouw plaatsvindt van een WTC. De oude detonerende bebouwing van 8.925 m2 brutovloeroppervlak (bvo) kantoor wordt daardoor vervangen door een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam gebouw van circa 30.000 m2 bvo kantoorfunctie en circa 1.000 m2 bvo retail en/of horeca. De overeenkomst is het sluitstuk van een onderhandelingsproces dat in 2009 is gestart met de aankoop en sloop van gebouw Cranenborch ten behoeve van de vertramming (koppeling van de SUNIJ- lijn op de Uithoflijn), en waarbij CBRE het recht heeft gekregen gebouw Leeuwensteyn bij een herontwikkeling te mogen uitbreiden met ca. 20.000 m2 bvo (zie besluitenhistorie: collegebesluit maart 2009 en raadsbesluit mei 2009).

CBRE Global Investors is een van ’s wereld grootste vastgoedbeleggers en beheert in Nederland ten behoeve van institutionele beleggers een kantoorportefeuille onder de naam Dutch Office Fund. Het WTC zal worden opgenomen in dit fonds waarin ook het WTC Amsterdam (op de Zuidas) en WTC Schiphol zijn opgenomen.

Op gebied van duurzaamheid heeft CBRE een reputatie hoog te houden; de afgelopen jaren is het kantorenfonds van CBRE meermaals uitgeroepen tot meest duurzame beleggingsfonds van Europa. Het WTC daarom ook een duurzaam gebouw; CBRE beoogt een hoog kwaliteitsniveau en streeft naar een BREEAM Excellent label, hetgeen ondermeer tot uitdrukking komt door toepassing van ledverlichting en zonnepanelen; een systeem voor Warmte-Koude-Opslag (WKO) is in onderzoek.

Een WTC staat voor een kwalitatief hoogwaardig kantoorconcept met uitgebreide services en voorzieningen voor de gebruikers en gelegen op een knooppunt van vervoersmodaliteiten. Het is een zogenaamd multi tenant gebouw, dat wil zeggen dat zich er veel verschillende huurders in zullen huisvesten variërend in grootte. Dit zorgt voor veel dynamiek en leidt tot synergie waarmee het de aantrekkingskracht van het Stationsgebied verder versterkt. Het WTC zal werkruimte bieden aan circa 2.000 mensen. Op basis van ervaringen met WTC Schiphol en WTC Amsterdam blijkt dat deze werken als kraamkamer en aanjager van banengroei; de gebruikers zijn vooral kleine bedrijfjes die uitgroeien tot bedrijven. Daarnaast biedt het WTC voor ca. 50 lager opgeleide mensen werk in services zoals schoonmaak, onderhoud, beveiliging, receptie en catering.

Kortom, de komst van het WTC levert een belangrijke impuls op voor het gebied. Er komt een duurzaam kantoorgebouw dat ruimte biedt aan het hogere kantoorsegment en vormt daarmee een belangrijke versterking voor de lokale economie en werkgelegenheid (werken aan werk).

Voor de ontwikkeling van het WTC geldt geen gemeentelijke voorverhuureis omdat dit voor een multi tenant gebouw feitelijk niet mogelijk en daardoor niet gebruikelijk is. In de BPO is vastgelegd dat het parkeren voor het WTC wordt opgelost in de ondergrondse Jaarbeurspleingarage. Hiermee is de afname van tenminste 120 parkeerplaatsen in de nieuwe Jaarbeurspleingarage gegarandeerd.

De drie belangrijkste punten uit de BPO zijn:

  1. De grond wordt in erfpacht uitgegeven volgens de Algemene Voorwaarden voor uitgifte van gronden in erfpacht in de Gemeente Utrecht 1989 (AV 1989), met als uitzondering dat de canon niet in één keer eeuwigdurend wordt afgekocht, maar in 54 jaar. De grondprijs past binnen de kaders van de vigerende Nota Grondbeleid 2012-2015 en de grondexploitatie Stationsgebied. Feitelijk betekent dit een gewijzigde continuering van het reeds lopende erfpachtrecht van gebouw Leeuwensteyn.
  2. Het parkeren voor het WTC wordt opgenomen in de door de gemeente te ontwikkelen en te exploiteren parkeergarage Jaarbeursplein.
  3. De gemeente moet zorg dragen voor een tijdelijke parkeeroplossing bijvoorbeeld op het Jaarbeursterrein als de nieuwe ondergrondse parkeergarage niet tijdig gereed is.

Verder staan in de BPO de gebruikelijke punten die ook in de contracten met de andere partijen terugkomen, bijvoorbeeld de gemeentelijke kaderstelling voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC), waarmee grip wordt gehouden op de te verwachten bouwhinder. Kortheidshalve verwijzen wij naar de BPO met de daarbij behorende leeswijzer.

Wijzigingsbesluit

Om de realisatie van het WTC publiekrechtelijk mogelijk te maken, moet een wijzigingsbesluit worden genomen op het bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier–Jaarbeursplein. Het bestemmingsplan voorziet hierin en het wijzigingsbesluit is een bevoegdheid van ons college.
Het wijzigingsbesluit moet door CBRE schriftelijk worden aangevraagd, waarna gemeente een wijzigingsplan opstelt. Om te toetsen dat het toekomstig windklimaat in overeenstemming zal zijn met het bestemmingsplan, zal een windhinderonderzoek deel uitmaken van het wijzigingsplan.

Een aantal factoren, zoals bebouwing op het Lombokplein zelf (gebouw Los Angeles), bomen in de Jaarbeurspleinstraat en de liftopbouw op Stationsplein West, heeft invloed op de zichtlijn tussen Stationsplein West en de moskee op het Lombokplein. Daarnaast heeft het ontwerp van het gebouw ook zijn invloed op de genoemde zichtlijn.Er blijft in ieder geval één minaret zichtbaar vanaf de liftopbouw Stationsplein West. Dit aspect zal worden meegenomen in het wijzigingsplan.

Planning en vervolgstappen

Wat Wanneer
aanvragen wijzigingsbesluit door CBRE april 2015
nemen wijzigingsbesluit door college oktober 2015
bouw en oplevering WTC Q1 2016 – Q1 2018
[einde citaat]

Reacties

  1. Thomas

    De architectuur ziet er best prima uit, door je oogharen een moderne variant van wat er nu staat, maar…

    … het wordt allemaal zo GRIJS. Blijkbaar als je eenmaal kiest voor grijstinten (station), breidt zich dat als een olievlek uit over stationsgebied. Ik mis de kleur aan het plein(die nu alleen van de tshirtjes en bomen lijkt te komen). Het beatrixtheater en stadskantoor zijn ook al zo grauw.

    1. WS

      Misschien een idee om oranje zonwering toe te passen ;-p

      Maar even serieus, er mag inderdaad wel wat kleur bij 🙂

    1. Auteur
      HB

      Ha, dat zag je goed. Hoewel, het bovenste bericht is volledig en actueel. Het oudere is nu weg.

  2. Dirk

    Mooie ontwikkeling om daar een gebouw met veel glas en licht neer te zetten. Alles is beter dan dat jaren ’70-betonnen gebouw dat er nu staat.

  3. WS

    Mooie ontwikkeling!!

    Ik maak me wel een beetje zorgen over de nieuwe trap (links van het WTC). Die zou in mijn ogen eigenlijk exact hetzelfde moeten zijn als de ‘oude’ trap (rechts van het WTC). Nu is het bovenste gedeelte van de trap afwijkend. Stoot je bovendien niet je hoofd op een gegeven moment aan de loopbrug naar de lift?? :-). Ik zou heel erg graag zien (en ik geloof dat die plannen er ooit wel waren, dat er ook een brede trap links naast de hov/trambaan komt en dus ook een groter forum. Dan krijg je veel meer een geheel en een trap waar het WTC echt in staat. Wellicht zou dat later nog wel een keer komen :-).

  4. Marco Knol

    Ik weet nog niet of dit een verbetering is. Ja, het gebouw ziet er beter uit dan wat er nu staat, maar of het voor het plein als geheel een verbetering is vraag ik me af. Het zou mooi zijn als dit gebouw op de plek van Sijpesteijn zou komen en dan omlaag doortrekken over de sneltram richting plein. Dan blijven de zichtlijnen ook beter behouden.

  5. Marco Knol

    Ik zie trouwens ook nog een ander gebouw opduiken op het Jaarbeursplein voor dit gebouw en naast NH-hotels? Het wordt dus straks een smal langwerpig Jaarbeurspleintje, ingeklemd door hoge grijze gebouwen en overladen met schaduw. Ik geloof dus helemaal niks van die zonovergoten renders.

    1. Auteur
      HB

      Deze bebouwing is aan de noordwestzijde. Het zal de avondzon beïnvloeden. Dat zal op een deel van de trappen en het plein effect hebben. Ik vind deze renders wel accuraat, het licht is niet overdreven. Heel anders dan bijvoorbeeld de renders van Hoog Catharijne, waar ze de zon gewoon pal in het noorden zetten.
      Waar ik meer mee zit is dat ze de ruimte vol zetten met grote bomen. Die zullen er in 2018 niet zijn. Steen zal vooralsnog de sfeer bepalen.

      1. Marco Knol

        Ik zie in het 2e plaatje mensen op het plein met een schaduw richting Beatrixgebouw c.q. zuidwest. Op het plaatje na de vergelijking heb ik het idee in de slagschaduw van het WTC te kijken terwijl dat WTC toch echt in het noorden staat. En het WTC zal ook een stuk extra schaduw in de ochtend leveren vermoed ik, al zal dat meer neerslaan op/bij dat lagere gebouw.

  6. Monique

    Mijn plein ziet er toch heel anders uit. Toch grappig als je maar genoeg met deze lelijke gebouwen blijf strooien er toch mensen zijn die het mooi gaan vinden. Maar vinden ze het ook echt mooi?
    Strak en functioneel is het wel. Immers, aan vierkante meters geen gebrek. Is de Zuidas mooi? Nee, totaal niet. Het is vreselijk maar commercieel wel een succes. En daar gaat het om. Ik zou er straks wat gekleurd licht op gooien, dat fleurt het nog een beetje op en trekt de aandacht voor Utrecht.

Reageer