Bedenkingen deal Jaarbeurspleingebouw 1

In Nieuws door HB2 Reacties

Rondvlucht110814_ 7
Afgelopen week heeft de Commissie S&R gesproken over de deal die gemeente heeft gemaakt over de eerste van twee Jaarbeurspleingebouwen, fase A genaamd. Het is een zogenaamde voorhangprocedure rondom de bilaterale ontwikkelovereenkomst. Daarmee wordt bedoeld dat de raad in de gelegenheid wordt gesteld zich erover uit te spreken, maar geen besluitkracht heeft – dat rust bij het college. De raad is in december wel aan zet bij de vaststelling van het bestemmingsplan en moet voor de parkeergarage een investeringsbeslissing doen. Die parkeergarage is randvoorwaardelijk om tot een Jaarbeurspleingebouw te kunnen komen.
Veel van de bedenkingen vanuit de raad hebben betrekking op dat verkeers- en parkeeraspect van de hele ontwikkeling. Het college heeft hierop gereageerd met een brief met antwoorden en verdere uitleg. Je vindt deze integraal in de doorlees. De investeringsanalyse van de parkeergarage is geheim en wordt alleen met de politiek gedeeld. Wel wordt gesteld dat de parkeergarage al na drie jaar een positieve cashflow heeft. Deze zal worden aangewend om het fietsparkeren te bekostigen.
In de doorlees de vragen van drie partijen en de antwoorden van het college daarop.

[integrale quote brief:]

Naar aanleiding van uw wensen en bedenkingen (PvdA, D66 en Groenlinks) in verband met de voorhangprocedure m.b.t. de bilaterale ontwikkelovereenkomst Jaarbeurspleingebouw fase A (BOO) bericht ik u als volgt.

De zaken die betrekking hebben op de geheime bijlage (Investeringsanalyse parkeergarage Jaarbeursplein) zijn opgenomen in een geheime bijlage bij deze brief. De geheimhouding is opgelegd op grond van artikel 55 lid 1, artikel 86 lid 2 van de Gemeentewet en art 10 lid 2 sub b en g van de WOB.

Hoe gaat de wethouder afdwingen dat de plint van het Jaarbeurspleingebouw, fase A, aan alle zijden aantrekkelijk en open zal zijn?
In de BOO is overeengekomen dat de ontwikkelaar er zorg voor draagt dat het voorlopig ontwerp en het definitief ontwerp van het Jaarbeurspleingebouw, fase A, wordt opgesteld en uitgewerkt met inachtneming van het Stedenbouwkundig Plan Van Sijpesteijnkwartier (SP). In dit op 3 oktober 2013 door de gemeenteraad vastgestelde stedenbouwkundig plan staat vermeld dat het Jaarbeurspleingebouw een alzijdig gebouw moet worden en dat het van belang is dat het geen “achterkanten” krijgt. Aan alle zijden zijn daarom plintfuncties gewenst, welke per zijde wel kunnen verschillen. Er zal met de ontwikkelaar slechts een uitgifteovereenkomst (de opvolgende overeenkomst) worden overeengekomen op basis van een door de gemeente goedgekeurd definitief ontwerp van het gebouw.

Kan de wethouder aangeven of de zichtlijnen vanuit Lombok naar het station met de bouw van het Jaarbeurspleingebouw behouden blijven? Herstel van de verbindingen is immers een van de hoofdambities van het stationsgebied.
Vanwege de centrale ligging in het Stationsgebied West zijn het Jaarbeursplein en de bebouwing aan het plein belangrijke oriëntatiepunten. Voor de inrichting van het plein moet daarom gebruik gemaakt worden van de zichtlijnen op het plein. In het SP worden deze zichtlijnen op pagina 19 weergegeven en daar is ook aangegeven dat hiermee met de ligging het Jaarbeurspleingebouw rekening is gehouden.

Kan de wethouder de Commissie Stad & Ruimte over de windhinderonderzoeken en de uitwerking daarvan blijven informeren?
De windhinderonderzoeken zijn reeds gedaan in het kader van het concept Bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein en deze hebben ter inzage gelegen.
Daarnaast zal er bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning bouwen een onderbouwing dienen te worden overlegd dat de omgeving rondom het gebouw qua windhinder voldoet. Ook deze onderbouwing zal te zijner tijd ter inzage worden gelegd.

Waarom gaat de gemeente deze ondergrondse parkeergarage zelf realiseren en exploiteren?
Ten aanzien van de parkeergarage Jaarbeursplein is beoogd de kredietaanvraag voor het einde van dit jaar ter besluitvorming voor te leggen aan de raad, tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan. Hierin wordt nader ingegaan op de keuze voor exploitatie en realisatie. Op hoofdlijnen liggen de volgende overwegingen ten grondslag aan het realiseren en exploiteren van de parkeergarage door de gemeente:

Mogelijk maken stedelijke ontwikkeling
Het is essentieel bij de realisatie van ontwikkelingen te kunnen beschikken over voldoende parkeervoorzieningen. Niet alleen wordt de garage gekoppeld aan de ontwikkelingen aan de westzijde van het station maar eveneens aan ontwikkelingen aan de oostzijde. Met de beschikking over een eigen parkeergarage is de gemeente in staat om nu en voor de lange termijn duurzaam (publiekrechtelijk) parkeercapaciteit te waarborgen voor ontwikkelingen (zie ook problematiek Bijenkorf en bestemmingsplan Smakkelaarsveld en megabioscoop).
Door als gemeente de garage zelf in eigendom te nemen kunnen we zekerheid bieden aan de markt (vastgoedpartijen) over de ontwikkeling.

Financieringsmogelijkheden en risicoprofiel
Het overlaten aan de markt is op dit moment niet aan de orde. Uit marktconsultatie blijkt dat marktpartijen de potentie van de parkeergarage inzien, maar de ontwikkeling en realisatie hiervan vanwege de financieringslasten in combinatie met het risicoprofiel nog niet aan kunnen. De gemeente heeft namelijk aanzienlijk lagere financieringslasten dan een marktpartij en kan beter sturen op risico’s van de bezetting/vastgoedplanning. Dit marktbeeld wordt gedeeld door onze adviseur. Verkoop op langere termijn behoort wel tot de mogelijkheden.

De positieve exploitatieresultaten van de garage wordt ingezet voor de tekorten op het fietsparkeren
Conform de business case verwachten wij na drie jaar een positieve kasstroom. De effecten van de exploitatie van de garage komen terecht in de parkeerexploitatie. Onder deze exploitatie vallen autoparkeren en fietsparkeren. Het verwachte positieve exploitatie resultaat op de garage zal ingezet worden om de exploitatie effecten op reeds geprogrammeerde nog te realiseren fietsstallingen in het Stationsgebied op te vangen. Dit is in lijn met de huidige situatie waarin de parkeerexploitatie in zijn geheel wordt bekeken en waarbij de exploitatie van het fietsparkeren voor een groot deel wordt gedekt met de opbrengsten uit betaald parkeren voor auto’s.

Sturing op inzet, gebruik, tarief en openingstijden van de garage
Tot slot heeft de gemeente met het in eigendom nemen van de garage meer beleids-, bewegingsvrijheid en sturingsmogelijkheden ten aanzien van de tarifering en het gebruik. Het beschikken over een positie heeft daarbij effect op zowel de oost- als de westkant van het station. De gemeente kan sturen met tarieven, of zich richten op speciale doelgroepen of zelfs bijvoorbeeld straatparkeerplaatsen opheffen.

De PvdA fractie is benieuwd of het college heeft gezocht naar soortgelijke rendabele ondergrondse parkeergarages in andere gemeenten. Zo ja, wat zijn hier de bevindingen van.

Er is ruime ervaring met soortgelijke rendabele parkeergarages in andere gemeenten:

  • Amsterdam, Nieuwezijds Kolk. Deze ondergrondse parkeergarage in het centrum van Amsterdam is bij de ontwikkeling door de gemeente Amsterdam aangekocht en in exploitatie genomen door de eigen afdeling Parkeergebouwen. De aankoop door de gemeente was nodig om de gehele ontwikkeling te laten slagen. Marktpartijen waren bij de ontwikkeling niet bereid of in staat om voldoende middelen op tafel te leggen. Enkele jaren geleden is de parkeergarage via een tenderprocedure naar de markt gebracht en is uiteindelijk gekocht door een vastgoedfonds en wordt geëxploiteerd door Q-Park. De verkoopprijs was beduidend hoger dan de initiële kosten.
  • Rotterdam, Schouwburgpleingarage. De parkeergarage Schouwburgplein is een van de oudste ondergrondse binnenstadsgarages van Nederland en is altijd in eigendom geweest van de gemeente Rotterdam. Na de bouw eind jaren zestig is de garage langjarig verhuurd aan een commerciële exploitant. Na afloop van het contract heeft Rotterdam de garage in de jaren negentig niet weer verhuurd maar zelf in exploitatie genomen. Er is bewust voor gekozen de garage in eigendom en exploratie te houden en de positieve rendementen aan te wenden ter financiering van P+R locaties aan de rand van de stad.
  • Den Haag, Parking Spui. Deze ondergrondse parkeergarage is eind jaren tachtig gebouwd als onderdeel van de ontwikkeling van een de Dr. Anton Philipszaal, het danstheater en een hotel. Na de ontwikkeling heeft de gemeente Den Haag (via haar dochteronderneming HABO) de garage gekocht. Doel was onder andere de ontwikkeling van de omgeving verder mogelijk te maken door de bouw van een ondergrondse tunnel voor de ontsluiting van meerdere parkeergarages. De parkeergarage is circa 10 jaar later aan de markt verkocht. De parkeergarage heeft inmiddels een substantiële waardestijging doorgemaakt ten opzichte van het aankoopbedrag.

Artikel 3.1: Kan de ontwikkelaar ook in aanmerking komen voor realisatie van fase B? Zo nee, waarom niet?
Ja, de ontwikkelaar kan in aanmerking komen voor de realisatie van fase B, indien de ontwikkelaar een eindgebruiker heeft voor ten minste 75% van het totaal aantal te realiseren m2 bruto vloer oppervlak (bvo) kantoorruimte. De huidige ontwikkelaar heeft daarmee geen andere positie dan iedere andere marktpartij.

Artikel 3.4: Zit er een maximum aan het bouwvolume in fase A?
Conform het huidige concept Bestemmingsplan Van Sijpesteijnkwartier-Jaarbeursplein kan er op fase A gebouwd worden tot een hoogte van 45 meter op een aangegeven bouwvlak, daaruit volgt een maximum bouwvolume van circa 20.000 m2 bvo kantoorruimte met in de plint commerciële functies.

Artikel 6.4: PvdA fractie vindt eenzijdige beëindiging door de ontwikkelaar van de overeenkomst bij beroep & bezwaar (hoe potentieel ingrijpend dan ook) tegen het bestemmingsplan onnodig riskant. PvdA ziet liever dat dit pas mogelijk is bij een onherroepelijk gewijzigd bestemmingsplan.
In een dergelijk geval zullen partijen eerst met elkaar in overleg treden.
Mocht blijken dat door dat bezwaar en/of beroep tegen het bestemmingsplan de benodigde publiekrechtelijke bestemming zodanig wordt aangetast of dat de ondergrondse parkeergarage niet mogelijk wordt gemaakt, op dat moment heeft ieder der partijen het recht de overeenkomst te beëindigen.

De grond voor het Jaarbeursplein wordt in erfpacht uitgegeven. Waarom is er niet gekozen voor eeuwigdurende afkoop, net als bij het Jaarbeursterrein?
De BOO gaat uit van de eeuwigdurende afkoop van de erfpachtcanon door middel van een jaarlijkse canon. Met dien verstande dat na 50 jaar deze canon geheel is afgekocht.
Het gaat om een ontwikkeling van 17.000m2 kantooroppervlakte en 1.000m2 retail/horeca in gebied A1. Dat vertaalt zich conform de Nota Stallen en Parkeren in een parkeernorm van 90 (minimumnorm, detailhandel) tot maximaal 230 (maximumnorm, horeca).

Conform de Nota Stallen en Parkeren komt de gemeente uit op:

Functies

auto max

auto min

auto max

auto min

fiets

fiets

17.000

Kantoor

68

68

68

68

408

408

1.000

Detailhandel

37

20

34

1.000

Horeca

100

30

235

TOTAAL

105

88

148

98

442

643

Let op: tabel houdt geen rekening met dubbelgebruik.

De geplande capaciteit van ruim 750 parkeerplaatsen ligt ver boven de norm voor de solitaire ontwikkeling. Voor welke andere ontwikkelingen moet de nieuwe parkeergarage ruimte bieden?
Deze parkeergarage dient ook ruimte te bieden aan de ontwikkeling van het toekomstig WTC, het hotel-/woonprogramma van de kop Jaarbeursterrein. Ook biedt de parkeergarage ruimte voor een deel van het medewerkers parkeren en het (balie)bezoek van het Stadskantoor (mede op grond van het mobiliteitsplan SKU), de parkeerbehoefte van het Noordgebouw en als overloop van het parkeren van de megabioscoop. Daarnaast is de parkeergarage ook  ten behoeve van de gebruikers van de voormalige bovengrondse parkeergarage, zoals het NH-hotel en de omliggende bestaande kantoren waarmee afspraken waren gemaakt over parkeercapaciteit.
Daarnaast is het totaal aantal beoogde openbare parkeerplaatsen aan de westzijde teruggebracht van 1.700 (Structuurplan 2006) naar circa 730-800. Ondanks uitbreiding van de parkeervraag als gevolg van de vastgoedontwikkelingen kan de omvang van de parkeergarages beperkt blijven door onder andere dubbelgebruik en normering. Tevens is op basis van het Masterplan de oude bovengrondse Jaarbeurspleingarage (circa 1.000 plekken) aangekocht en in 2011 gesloopt en zijn maaiveldplekken verdwenen. Hierdoor kon aan de westzijde de beoogde kwaliteitsslag worden gemaakt en de beoogde infrastructuur wordt aangelegd. De bestaande parkeerbehoefte dient tevens in de ondergrondse parkeergarage een plek te krijgen.

Volgens de parkeernota is in gebied A1 de maximale loopafstand 1000 m. Klopt het dat de parkeerterreinen rondom de Jaarbeurs, die bij de Knoopkazerne/Westflank Zuid en zelfs de nieuwe garage onder de Catharijnesingel kunnen dienen als capaciteit voor de ontwikkelingen?Parkeerterreinen rondom Jaarbeurs en de nieuwe garage onder de Catharijnesingel passen inderdaad binnen straal van 1.000 meter. Echter, de parkeergarage onder Catharijnesingel is publiekrechtelijk gekoppeld aan de projecten aan de Oostzijde. Daarnaast dient bij Jaarbeurspleingebouw het parkeren structureel en duurzaam te zijn geregeld. Dit geldt ook voor de Jaarbeurs, die parkeergelegenheid nodig heeft voor eigen gebruik inclusief toekomstige functies zoals de Megabioscoop. Daarmee resteert onvoldoende restcapaciteit voor het Jaarbeurspleingebouw. Dit geldt tevens voor de (toekomstige) parkeervoorzieningen van de NS en de Knoopkazerne. Deze voorzieningen zijn publiekrechtelijk en qua gebruik toebedeeld aan deze gebruikers.

M.a.w. de gemeente kan voor haar vastgoedontwikkelingen niet de benodigde duurzame en structurele oplossing met deze partijen overeenkomen.

Conform de parkeernorm moeten voor deze ruimtelijke ontwikkeling minimaal 90 parkeerplekken worden gerealiseerd. Het voorstel is dat de gemeente de parkeergarage gaat exploiteren en in eigendom gaat nemen. Draagt de ontwikkelaar bij aan de kosten hiervan?
Nee, de ontwikkelaar draagt niet bij aan de kosten hiervan. De ontwikkelaar is echter wel verplicht om het normatieve aantal parkeerplaatsen aan te huren tegen marktconforme condities. Hiermee draagt de ontwikkelaar cq. huurder bij aan de exploitatie van de parkeergarage.

Is het college bereid om de vragen en antwoorden die niet slaan op de geheime bijlage openbaar te delen?
Ja, het college is hiertoe bereid.

Voor GroenLinks is de huidige ruimte die beschikbaar is voor automobiliteit een belangrijk element voor wat er aan ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied mogelijk is. De ruimte die met deze bouwontwikkeling wordt gebruikt heeft grote invloed op wat er verder aan de westzijde van het Stationsgebied mogelijk is. GroenLinks heeft er meermaals op aangedrongen dat er gewerkt moet worden aan een samenhangende structuurvisie voor de ontwikkelingen aan de westzijde van het Stationsgebied. Eén van de bepalende ontwikkelingen die in dat verband plaats heeft gevonden, is de andere ‘omklap’ van het Jaarbeursterrein, waardoor het leeuwendeel van het parkeren aan de westkant van het Merwedekanaal gaat plaatsvinden. Hoe wordt er bij de ontwikkelingen rondom de Jaarbeurspleingarage rekening gehouden met deze wijzigingen en de 2e fase Stationsgebied-West?
In de Structuurvisie fase 2 worden ontwikkelingen die in fase 1 Stationsgebied zijn vastgelegd niet opnieuw afgewogen; voor de Structuurvisie fase 2 is de Jaarbeurspleingarage een vaststaand uitgangspunt. De Jaarbeurspleingarage is een functie die parkeren voor functies in fase 1 bedient, waaronder het Jaarbeurspleingebouw. In de capaciteitsanalysen gemaakt voor de Van Zijstweg is de Jaarbeurspleingarage meegenomen. De analyses laten zien dat na de Omklap een 2×1 profiel op de Van Zijstweg voldoende is voor de vastgoedontwikkelingen Stationsgebied fase 1. Hierbij is nog een aandachtspunt welke ruimte er resteert voor ontwikkeling van functies voor het gebied P3 achter de woningen Croeselaan (fase 2 ontwikkeling).

In uw brief bij de BOO staat dat het raadsbesluit over de investering in de Jaarbeurspleingarage gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan in december van dit jaar wordt verwacht. Het ondertekenen van de BOO wordt al in oktober voorzien en de realisatie van de garage is een belangrijk onderdeel van de BOO. GroenLinks vindt het ongewenst om deze privaatrechtelijke overeenkomst aan te gaan voordat de raad de investeringsbeslissing heeft genomen.
In de BOO wordt aan de ontwikkelaar toegezegd dat de gemeente de grond voor het Jaarbeurspleingebouw fase A ten behoeve van de ontwikkelaar te reserveren tegen een bepaalde optievergoeding. De ontwikkelaar gaat daartoe bindende afspraken aan met een eindgebruiker die het pand uiteindelijk zal afnemen. De ontwikkeling van een gebouw van maximaal 20.000 m2 bvo vergt dusdanig veel tijd, dat er gezien de planning van de ontwikkelaar en de geplande inhuizing van de eindgebruiker geen ruimte is om eerst de investeringsbeslissing af te wachten en daarna pas te beginnen met de ontwikkeling van het gebouw.
Omdat ik me realiseer dat de gemeente in deze BOO behalve afspraken over het Jaarbeurspleingebouw zelf zich ook privaatrechtelijk vastlegt tot realisering van de ondergrondse parkeergarage heb ik besloten u op dit moment ook te informeren over de parkeergarage en het bestemmingsplan.

GroenLinks vindt het onwenselijk om een verplichting voor de gemeente op te nemen waarbij de gemeente voorziet in een tijdelijke parkeervoorziening, zoals beschreven in artikel 7.6. Het is ons onduidelijk of de gemeente dit al heeft geregeld. Gezien de beperkte mogelijkheden om binnen de geëiste 200 meter voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te krijgen, is het noodzakelijk om eerst zicht te hebben op de vraag of aan deze eis en de bijbehorende voorwaarden voldaan kan worden.
De verplichting voor de aanhuur van de tijdelijke parkeervoorziening zal voor rekening en risico van de ontwikkelaar zijn. De gemeente zal echter wel een locatie aanwijzen dan wel in overleg met de eigenaar/verhuurder van tijdelijke parkeerplaatsen in overleg treden.

Ten aanzien van de tijdelijke plekken zijn er een aantal mogelijkheden:

  • Tijdelijke huur van Jaarbeurs en/of een tijdelijke bovengrondse voorziening ter plaatse van de Jaarbeurs (hier vindt op dit moment afstemming over plaats).
  • Maaiveldplekken ter plaatse van Westflank Noord (NS).
  • Tijdelijke voorziening ter plaatse van JBP-gebouw fase 2 en/of een deel van de bouwplot Jaarbeursplein.GroenLinks ziet geen rol voor de gemeente weggelegd in het vinden van extra parkeerplaatsen (bovenop de norm parkeerbalans west) die door de gebruikers van het Jaarbeurspleingebouw, zoals dit gesteld wordt in artikel 7.8

Dat klopt, er is geen rol voor de gemeente weggelegd, maar een marktpartij is uiteraard vrij om abonnementen aan te gaan voor meer parkeerplaatsen.

Artikel 7.13: De Fietsparkeernorm van 1,7 fietsparkeerplaatsen per 100 m2 bvo kantoorfuncties is niet volgens de vastgestelde nota Stallen en Parkeren. In het Stationsgebied geldt 2,4 fietsparkeerplaatsen per 100 m2. Bovendien gaat het niet alleen om kantoorfuncties, maar ook om retail en/of horeca. Daar horen hogere fietsparkeernormen bij, tot 23,5 fietsparkeerplaatsen per 100 m2 bvo bij restaurant of café. GroenLinks ziet graag dat de juiste fietsparkeernormen worden opgenomen.
Voor het stationsgebied geldt inderdaad een de norm van 2,4 fietsparkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Voor de aanvraag omgevingsvergunning bouwen zal de juiste fietsparkeernorm aan de ontwikkelaar worden opgelegd.

In de BOO wordt aandacht besteed aan allerhande zaken tijdens de bouwfase, zoals bijvoorbeeld artikel 7.15 over bouwen boven en naast de HOV-baan. GroenLinks mist in de overeenkomst aandacht voor het beperken van overlast voor de vele gebruikers van het gebied. Graag zien we dat er afspraken worden gemaakt om voor voetgangers en fietsers de overlast tijdens de bouwwerkzaamheden tot een minimum te beperken.
Conform artikel 25 van de BOO is de ontwikkelaar verplicht ook een goedgekeurd BLVC-plan (Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid & Communicatie) op te stellen, waarin e.e.a. is geregeld.

In artikel 20.1 staat dat de inhoud van het bepaalde in de overeenkomst vertrouwelijk is. In artikel 20.2 staat dat als de partijen elkaar expliciet toestemming hebben verleend, het voorgaande niet van toepassing is. Aangezien de raad deze BOO als openbaar stuk heeft ontvangen, gaan wij er van uit dat de expliciete toestemming is overeengekomen.
Er zijn gegevens en bijlagen die door partijen nog steeds als vertrouwelijk worden behandeld en daarmee is niet de gehele BOO als openbaar stuk te beschouwen.

Als bijlage vindt u verder de wensen en bedenkingen met betrekking tot de geheime stukken en de antwoorden daarop.

Reacties

  1. Berend

    Dit klinkt alsof “de markt” voelt aankomen dat de vraag naar parkeerruimte in de niet al te verre toekomst wel eens flink zou kunnen afnemen. En dus, want zo gaan die dingen, het risico netjes op de gemeenschap probeert af te wentelen.

    Wat mij aan deze locatie zo mateloos fascineert is dat het, ondanks een evident matige autobereikbaarheid, tegen de klippen op, lijkt te groeien. Als autobereikbaarheid zo belangrijk is, in Papendorp zijn per direct duizenden vierkante meters kantoorruimte te vinden, je zou verwachten dat daar een enorme aantrekkingskracht van uit gaat. Maar nee, in Papendorp is het leegstand troef en geldt een bouwstop. Alleen rond Centraal Station mag nog gebouwd worden.
    Hoezo autobereikbaarheid zo belangrijk? Het lijkt er op dat de echte gebruiker daar net een slag anders mee omgaat dan de autoverslaafde projectontwikkelaar.
    Ik snap dat de gemeente verstrikt zit in rigide, ingewikkelde (en wellicht achterhaalde) parkeernormen, dat ze veel partijen tevreden moeten houden, dat ze niet maar zomaar de nul-lijn kunnen aanhouden. Maar gezien de kracht van de locatie denk ik dat ze zich toch ook wel weer enige mate van assertiviteit kunnen veroorloven.

Reageer