Afspraken met Jaarbeurs

Momenteel zijn de onderhandelingen met de Jaarbeurs in volle gang om te komen tot een bilaterale ontwikkelovereenkomst met daaraan gekoppeld de invulling voor stationsgebied fase 2 in een stedenbouwkundig plan. Diverse onderdelen daarvan (zoals inpandig parkeren in het Beatrixgebouw en een expeditiebrug) zijn in studie. In de doorlees vragen die in een recente Raadscommissie Stad en Ruimte zijn gesteld met hun antwoorden – dertig in getal. En hele brok aanvullende info voor de liefhebber. Zie je wat opmerkelijks, reageer.

[quote uit de Bijlage 1 bij commissiebrief van 27 mei 2014 inzake beantwoording vragen Afsprakenkader Jaarbeurs:]

Vragen Peter van Corler Groen links
Vraag 1: Hoe verhoudt dit afsprakenkader zich tot de interactieve werkwijze voor de uitwerking van de 2e fase Stationsgebied zoals benoemd in de motie 2011/58? Ook in relatie tot de afspraak 29 in het afsprakenkader waarin de nog uit te werken documenten staan genoemd, maar niet over de omgeving/andere belanghebbenden wordt gesproken.
Antwoord: om het interactieve proces te kunnen starten, waren eerst basisafspraken nodig met de Jaarbeurs (eigenaar/ erfpachter) over het Jaarbeursterrein. Op basis van dit afsprakenkader is de interactieve werkwijze gestart waarin de structuurvisie wordt gemaakt. Onderdeel zijn een stedenbouwkundig plan in hoofdlijnen en uitwerkingen voor de 3 deelgebieden (Westplein, Jaarbeurs-west en Jaarbeurs-oost). Waar nodig wordt gewerkt met meerdere scenario’s.

Vraag 2: Graag een toelichting op de gevolgen van de extra brug voor expeditieverkeer: waar moet deze komen, wat worden de routes?
Antwoord: omdat de routing van het expeditieverkeer en locaties van de brug nog in onderzoek zijn; zijn de gevolgen nog niet duidelijk. Hierop wordt terug gekomen bij het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen en de bilaterale ontwikkelovereenkomst.

Vraag 3: Hoe zit het met de 300 parkeerplekken: worden deze sowieso in Beatrixgebouw gerealiseerd? Of kunnen die ook elders op Jaarbeursterrein een plek krijgen? Is er al meer duidelijkheid over de mogelijkheid om Jaarbeursplein garage niet te realiseren en p.p. te verplaatsen naar Beatrixgebouw.
Antwoord: niet sowieso. Als de 300 parkeerplekken niet in het Beatrixgebouw zijn in te passen, krijgen deze een plek elders op het Jaarbeursterrein. In het afsprakenkader zijn voorwaarden genoemd waarop de gemeente mogelijke inpassing toetst. Het onderzoek om de Jaarbeurspleingarage geheel of gedeeltelijk in het Beatrixgebouw te realiseren is nog gaande en wordt voor de zomer afgerond.

Vraag 4: Graag toelichting op opmerking op blz. 5 van de toelichting: “De grondexploitatie van de Kop Jaarbeurs wordt in deze opzet niet belast met verwervingskosten evenals een nieuwe grex voor het Oostterrein. In dit laatste gebied kan geen groot verdienend vermogen worden gerealiseerd. Mede omdat dit gebied geen extra verkeersaantrekkende werking mag krijgen met oog op de toekomstige capaciteit Van Zijstweg.” Geen verkeersaantrekkende werking is iets anders dan geen verdienend vermogen.
Antwoord: op grond van de huidige ruimtelijke en stedenbouwkundige systematiek is er een relatie tussen de m2 vastgoed (het verdienend vermogen) en het aantal parkeerplaatsen en de toeleidende routes. Het verdienend vermogen is te realiseren door op het Oostterrein vastgoed te programmeren. Dit vastgoed wordt ontsloten via de Van Zijstweg. Die heeft vanwege het gekozen 2×1 profiel een beperkter verkeerscapaciteit. Het is dus niet mogelijk om vastgoedprogramma te realiseren op het Oostterrein dat meer verkeer aantrekt dan er capaciteit is. Om die reden is aangegeven dat het verdienend vermogen beperkt is.

Vraag 5: Bij punt 5 (Gemeente Utrecht zal zich maximaal inspannen om de publieksrechtelijke procedures benodigd om de uitbreiding te realiseren te bevorderen en de doorlooptijd daarvan zo kort mogelijk te houden). In hoeverre is hier sprake van vermengen van publiekrechtelijke taken en een privaatrechtelijke overeenkomst?
Antwoord: dat is niet het geval; het gaat hier om een inspanningsverplichting om de vereiste planologische procedures te doorlopen en het betreft geen resultaatsverplichting ten aanzien van de uitkomst. Deze bepaling is in alle ontwikkelovereenkomsten opgenomen.

Vraag 6: Hoe groot zijn de risico’s van de afspraak (27) over sanering van verontreiniging waar nog nadere afspraken over gemaakt moeten worden?
Antwoord: om daarover een uitspraak te kunnen doen, moet het bodemonderzoek worden afgewacht. Deze informatie wordt aan de gemeenteraad verstrekt bij de voorhangprocedure over de nieuwe BOO.

Vraag 7: Wat betekent het overnemen van de ontwikkelpositie kop Jaarbeurs (hotel/woningen en casino) door gemeente? o.a. (financiële) risico’s, vermengen publieke en private rol.
Antwoord: dit maakt de ontwikkeling gemakkelijker en beter stuurbaar :
– er zijn geen afspraken meer nodig tussen meerdere partijen (Jaarbeurs, Gemeente en ontwikkelaar/exploitant), maar tussen Gemeente en ontwikkelaar/exploitant;
– de risico’s zijn beter te beheersen omdat deze niet meer (mede) afhankelijk zijn van voortgang en eisen van de Jaarbeurs.
De gemeente zal niet zelf ontwikkelen maar de ontwikkelpositie in de markt zetten (zoals bijvoorbeeld bij het Noordgebouw en het Jaarbeurspleingebouw het geval is). De Gemeente heeft in de onderhandeling aangegeven aan de nieuwe omklap te willen meewerken indien zij een financiële compensatie zou krijgen. Deze is gevonden door het overnemen van deze ontwikkelposities. Deze overname heeft niet als achtergrond dat de Jaarbeurs risico’s wilde overdragen aan de Gemeente.

Vraag 8: Wat is de reden dat de erfpacht eeuwigdurend zou moeten worden? Los van de vraag of dit wenselijk is: wat zijn hiervan de financiële consequenties?
Antwoord: Bij de BOO uit 2006 heeft de Jaarbeurs de keuze gehad om de erfpacht om te zetten naar einde looptijd 2069 of om te zetten naar eeuwigdurend. De Jaarbeurs heeft destijds gekozen voor een omzetting naar eeuwigdurend. Deze afspraak is gehandhaafd in het Afsprakenkader. De Jaarbeurs koopt bij de erfpachtconversie het erfpachtrecht voor het Westterrein eeuwigdurend af en betaalt dus in de toekomst geen jaarlijkse canon meer.

Vraag 9: Bij afspraak 32, staat een toevoeging “vast te houden aan de oude BOO”; dit terwijl ongeveer alles nu kantelt. Wie bepaalt of “oude afspraken niet meer van toepassing zijn of aanpassing behoeven” ?
Antwoord: Dat ongeveer alles kantelt, lijkt zo maar is niet de werkelijkheid. Partijen streven ernaar zo veel mogelijk van de oude BOO uit 2006 en het Addendum (2009) overeind te houden. De Jaarbeurs en de gemeente bepalen dit samen.
Bij de voorhangprocedure over de nieuwe BOO maken wij inzichtelijk wat overeind is gebleven en wat is veranderd. De gemeenteraad kan bij de voorhangprocedure daar zijn oordeel over geven. De ruimtelijke invulling van de omklap is sterk veranderd, maar de voorwaarden waaronder blijven zoveel als mogelijk ongewijzigd.

Vraag 10: GroenLinks ontvangt graag een overzicht (evt. met een extern advies) over: de oude en nieuwe ruimtelijke grondposities van gemeente, Jaarbeurs en derden (op kaart en in m2’s); de oude waardering ervan en de nieuwe; de te realiseren opbrengsten.
Antwoord: deze informatie wordt op dit moment samengesteld en aan de gemeenteraad verstrekt bij de voorhangprocedure.

Vraag 11: Graag toelichting op: “9. Partijen onderzoeken in het kader van de Structuurvisie of de tijdelijke bestemming van Holland Casino permanent kan worden gemaakt en ronden dit onderzoek uiterlijk 1 januari 2015 af.” Wat is de focus van dit onderzoek?
Antwoord: Gezien de sterk veranderde positie en financiële situatie van Holland Casino, heeft Holland Casino nu voorkeur voor handhaving op of eventueel nabij haar huidige locatie aan de Overste den Oudenlaan. Dit betekent dat de Gemeente een nieuwe partij(en) moet zoeken voor de ontwikkeling van de kavel in de Kop Jaarbeurs.

Vraag 12: Kan er inzicht gegeven worden in de voorgenomen volgorde van de ontwikkelingen in de verschillende deelgebieden?
Antwoord: zie daarvoor het kaartje bij bijlage 2 van het Afsprakenkader (punt ook toegelicht tijdens de raadsinfo-avond.

Vragen T.W. Schipper (SP)

Vraag 13: Verkoop Truus van Lierlaan en positief saldo erfpachtconversie: wat verkopen we en hoeveel bedraagt het positief saldo erfpachtconversie?
Antwoord: De precieze verkoop wordt nog uitgewerkt. Om die reden zijn de bedragen nog in beweging. Bij de voorhangprocedure over de nieuwe BOO komt een overzicht van de uiteindelijk overeengekomen bedragen.

Vraag 14: Met expeditiebrug maakt 2×1 van Zijstweg aanzienlijk meer kans. Waar hangt dat dan verder nog op?
Antwoord: Dit hangt verder af van de verkeersaantrekkende werking van het nieuwe programma in het deelgebied Jaarbeurs-oost alsmede van de mate waarin de kruispunten Van Zijstweg-Croeselaan en van Tellegenlaan-O. den Oudenlaan gereconstrueerd kunnen worden.

Vraag 15: Ontwikkeling Kop door gemeente geeft mogelijkheid extra opbrengsten, maar ook risico dat we het programma niet weggezet krijgen. Dat is dat wel het best case scenario, want dan kom je op saldo 0 voor de totale gebiedsontwikkeling, lezen we verderop. En bijlage 2: woningen en werkfuncties. Hoe reëel is de kans dat we dat weggezet krijgen? Paar honderd meter verderop is de ontwikkeling Kruisvaart immers ook al stilgevallen.
Antwoord: Er is een onderscheid tussen de Kop Jaarbeurs (fase 1) en de ontwikkeling van het Oostterrein (fase 2). De financiële verwachtingen van het Oostterrein zijn voorzichtig ingeschat, omdat deze ontwikkeling vanaf 2023 is voorzien. Hoe reëel de kans is, moet op over een aantal jaren blijken. Als de planologische uitgangspunten blijven (focus op binnenstedelijke gebieden), is dit oostterrein dat midden in de stad is gelegen, een interessante locatie.

Vraag 16: De systematiek waarmee de verrekening van de erfpachtconversie in de BOO 2006 is uitgewerkt en financieel is verwerkt wordt ook nu gevolgd. Erfpachtrecht wordt omgezet naar eeuwigdurend. Wat staat daar nou: blijft de Jaarbeurs de oude, voor de Jaarbeurs zeer voordelige prijshouden of gaat men een marktconforme prijs betalen? Waar vinden we die erfpachtprijzen en als ze geheim zijn, waarom zijn ze dan geheim? En als ze geheim zijn, tot wanneer blijven ze geheim?
Antwoord: De Jaarbeurs betaalt een marktconforme prijs. Dit wordt onderbouwd bij de BOO. Voor de (nog in beweging zijnde) erfpachtprijzen, zie de geheime financiële bijlage.
Bij de voorhangprocedure over de BOO zit ook (openbare) informatie over de erfpachtprijzen.

Vraag 17: “Gemeente Utrecht zal de begane grond van de functies invullen met publieksfuncties, zodanig dat een “levendige plint” langs de Centrumboulevard ontstaat. Dit betreft uitsluitend de functies kunst, cultuur, leisure en entertainment. Ook zelfstandige horeca is passend in deze plint. Waarom zou de gemeente dat moeten willen doen?
Antwoord: De doelstelling van de herontwikkeling Jaarbeursterrein was invulling met de functies “kunst, cultuur, leisure en entertainment” en enig wonen en werken. Dit met het doel om synergie met de Jaarbeursfunctie te realiseren en verlevendiging van de Centrumboulevard. Het Afsprakenkader van mei 2014 beperkt de functies “kunst, cultuur, leisure en entertainment” tot de plinten; daarboven heeft de gemeente de vrijheid om te combineren met andersoortige functies. De oude ambities inzake synergie en levendigheid blijven overeind. in de uitwerking daarvan heeft de gemeente nu meer flexibiliteit om te combineren (of uit te wisselen) met andersoortige functies.

Vraag 18: Definitie Jaarbeursdoeleinden (P7): Is daar iets aan veranderd?
Antwoord: Ja, er is aangesloten bij de bestemming ingevolge het bestemmingsplan actualisering Stationsgebied, dat de gemeenteraad op 31 oktober 2013 heeft vastgesteld. Deze publiekrechtelijke bestemming is in de erfpachtovereenkomst overgenomen, maar de bestemming is op twee punten aangescherpt. Zo zijn de verschillende functies gekoppeld aan de uitoefening van de functie Jaarbeurs en is toegevoegd dat aan de functie Jaarbeurs gerelateerde ondergeschikte detailhandel is toegestaan, om hiermee grootschalige detailhandel te voorkomen.

Vragen mw. Uringa (Christenunie )

Vraag 19: Wat zullen de (waterbed)effecten zijn van een binnenstedelijk transferium? De transferium krijgt (nader te bepalen aantal) parkeerplekken voor de binnenstad. Kan de gemeente met de Jaarbeurs in overleg om Transferium ook te benutten als er geen beurs is, bijvoorbeeld voor andere activiteiten in centrum?
Antwoord: die waterbedeffecten zijn nu in onderzoek en worden een onderbouwing van het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen.
Ook is in onderzoek of aanvullend op het transferium dit gebied een rol kan spelen als logistiek en distributiecentrum voor de gehele binnenstad.

Vraag 20: Gemeente heeft de ontwikkeling van een hotel/woningen en een casino overgenomen van de Jaarbeurs. Hoe ziet de exploitatie er hiervoor uit en waarom zijn juist deze te ontwikkelen functies overgenomen? Voorts: aan welke stuurmogelijkheid denkt de gemeente om de risico’s, welke verbonden zijn aan het in eigen beheer uitvoeren van deze ontwikkelingen, in te zetten? (p. 5 bijlage 1)
Antwoord: De gemeente heeft in de onderhandelingen met de Jaarbeurs aangegeven mee te willen werken aan een nieuw omklapmodel als hiervoor een financiële compensatie wordt gegeven. Deze compensatie heeft onder andere vorm gekregen door overname van de uitgifte van de vastgoedplots casino en hotel-woningen door de gemeente. Hiermee komen de grondopbrengsten van deze vastgoedontwikkelingen ten gunste van de gemeente. Deze opbrengsten zijn substantieel hoger geraamd dan de € 2 miljoen afdracht per vastgoedproject door de Jaarbeurs aan de gemeente die in de BOO 2006 is vastgelegd (zie geheime financiële bijlage).
Zie verder onder 6.

Vraag 21: Onder kopje ‘Biowasmachine’ wordt sanering van ‘ernstige verontreiniging’ aangekondigd. Wat zijn de consequenties hiervan voor de omwonenden?
Antwoord: geen. Het gaat om VOCL-verontreinigingen in de diepe ondergrond.

Vraag 22: Waarom is er niet voor gekozen om opnieuw de grondprijzen vast te stellen in plaats van het hanteren van de vastgestelde grondprijzen in 2006 met een indexaanpassing voor loon- en prijsstijgingen? (p. 5 bijlage 1)
Antwoord: Er is gekozen om waar mogelijk zo dicht mogelijk bij de oude afspraken te blijven, zodat niet over alle punten opnieuw onderhandeld zou moeten worden. In 2006 is de toen overeengekomen grondwaarde door adviesbureau Jones Lang Lasalle getoetst op marktconformiteit. De conclusie van JLL over de BOO 2006 was dat de gehanteerde grondwaarde voor Jaarbeursdoeleinden iets hoger ligt dan de door hen getaxeerde marktwaarde. Deze toets wordt nu opnieuw uitgevoerd en maakt onderdeel uit van de stukken van de BOO.

Vragen dhr. Van Schie (VVD)

Vraag 23: Gemeente gaat kop Jaarbeurs ontwikkelen. Gaan we dat echt zelf als gemeente doen, of gaan we de grond snel weer verkopen aan een ontwikkelende partij?
Antwoord: zie 6. De Gemeente gaat niet zelf ontwikkelen, maar zal gronden zo snel mogelijk uitgeven aan marktpartijen. Het tempo van uitgifte wordt mede bepaald door marktfaseringen (niet alles gelijktijdig ontwikkelen) door fasering van overige vastgoedprojecten in het Stationsgebied, en door de bouwlogistieke mogelijkheden.

Vraag 24: Positie casino permanent op huidige locatie: had de VVD daar niet voor gewaarschuwd bij behandeling van het bestemmingsplan Overste den Oudenlaan? In 2016 verandert de bestemming, komt er voor die tijd een nieuwe MER en een nieuw bestemmingsplan?
Antwoord: zie ook 10. De sterk veranderde positie van Holland Casino kon indertijd niet worden voorzien. De continuering van de functie van Casino op de huidige locatie vereist een nieuw bestemmingsplan voordat de tijdelijke bestemming is verlopen. De basis hiervoor is de te maken structuurvisie op basis waarvan de MER Stationsgebied zal worden geactualiseerd.

Vraag 25: Er komt 80.000 m2 vrij voor nieuwe ontwikkelingen gemeente aan de oostkant. Is er een concept grex?
Antwoord: nee, wel globale berekeningen. Deze worden uitgewerkt bij de BOO.

Vraag 26: Gemeente betaalt 50% van nieuwe brug voor expeditie verkeer om 2×1 Van Zijstweg mogelijk te maken. Maar 2×1 van Zijstweg is niet alleen relevant voor jaarbeurs, ook Rabo en ontwikkelingen Mineurslaan en kruisvaartkwartier. Verdienend vermogen Oost ontwikkeling hangt samen met 2×1 van Zijstweg en zou bij 2×1 minder groot zijn. Hoeveel scheelt dat?
Antwoord: Dat is zo niet aan te geven. Afhankelijk van het programma, kan dit miljoenen euro’s schelen. De grondwaarden per functie verschillen met een globale bandbreedte van minimaal € 150 tot maximaal € 800 per m2 bvo.
Rekenvoorbeeld: 10.000 m2 bvo vastgoedprogramma * € 400 grondwaarde = € 4 miljoen. Zie ook 4.

Vraag 27: Is dak jaarbeurs een mogelijke plek voor zonnecentrale omgeving (postcoderoos)? zijn daar afspraken over gemaakt?
Antwoord: de daken van de hallen zijn in beeld voor andere functies (PV-cellen, vergroening, stadslandbouw, absorptie CO2) Er zijn tot nu toe alleen algemene afspraken en ambities geformuleerd. De invulling is een verantwoordelijkheid van de Jaarbeurs. Bij de uitwerking van het kader tot BOO worden ook de uitkomsten gebruikt van duurzaamheidsworkshops met stakeholders en kennisinstituten.

Vraag 28: Bilaterale afspraken nr 10: is het rapport parkeren Beatrixgebouw al binnen bij de gemeente?
Antwoord: ja. Het onderzoek is nog wel gaande. De inhoud wordt getoetst en besproken met de Jaarbeurs. Heeft relatie met de al dan niet realisering van de Jaarbeurspleingarage. Zie ook 3.

Vraag 29: Verwijzingen naar eerdere BOO’s integraal overnemen graag in afsprakenkader, is nu onvindbaar.
Antwoord: Wezullen dat in de nieuwe BOO zichtbaar maken.

Vraag 30: Wat betekent het specifiek als er steeds staat dat de milieuruimte van de Jaarbeurs
door de ontwikkelingen van derden niet mag verminderen?
Antwoord: de voorzieningen en activiteiten van de Jaarbeurs geven milieuhinder in de vorm van geluid en verkeer. In haar herbouw gaat de Jaarbeurs deze hinder zoveel mogelijk saneren. De Gemeente wil in de omgeving van de Jaarbeurs nieuwe functies laten ontwikkelen die gevoelig kunnen zijn voor deze milieuhinder. Met het niet verminderen van de milieuruimte is bedoeld dat als gevolg van de nieuwe functies de bedrijfsvoering van de Jaarbeurs niet in gevaar mag komen.