Partner vastgoed Smakkelaarsveld gevonden

[update 6-11] De gemeente heeft vandaag met de ontwikkelaar Vorm Holding een deal gesloten voor de ontwikkeling van het vastgoed op het Smakkelaarsveld. De raad moet het nog wel dit jaar goedkeuren en krediet er voor vrijmaken, wil het project doorgang vinden. Het Utrechtse Jebber zal mogelijk de starterswoningen gaan verhuren.

Een belangrijk verschil met de eerdere plannen is dat nu wordt gekozen voor de bouw van 240 startersappartementen (50 m2 groot, in plaats van oorspronkelijk 100 m2) bovenop het publieke deel. Dit kan worden gerealiseerd binnen het voorlopig ontwerp van Rapp+Rapp, ofwel het past binnen “het ritme van de vingers van het ontwerp”.

Het contract, dat zal worden gesloten als de gemeenteraad instemt met een reservering van 61,9 miljoen, behelst een turn-key project, waarbij een groot deel van het risico van de realisatie en exploitatie op Vorm is afgewend. In die 61,9 zit naar schatting 40 miljoen “harde” bouwkosten die de gemeente kwijt is voor het bouwen (door de ontwikkelaar) van het HOV-viaduct en het publieke deel (bibliotheek en Artplex). De gemeente krijgt het publieke deel in eigendom terug om door te verhuren aan de twee gebruikers. De rest van het reserveringsbedrag zijn plankosten en risico-afdekking. De ontwikkelaar betaalt voorts de gemeente per vierkante meter voor de appartementen. Dat bedrag wordt in de grondexploitatie verwerkt en zal worden aangewend voor de inrichting van het Smakkelaarsveld en herstel van een stukje Leidsche Rijn. In die grondexploitatie-berekening is geen verandering gekomen door deze deal.

Het tijdpad is kritisch. De gemeenteraad moet uiterlijk 19 december praten over en instemmen met de deal, anders kan hij nog worden ontbonden. Daarom is er op 19 november een raadsinformatie-avond, op 26 november komt het in een gecombineerde commissievergadering en op 19 december in de raad. Start van de bouw is voorzien in 2016, openstelling in 2019.

Over de nieuwe bieb++ wordt inmiddels al vele jaren gepraat. De gemeenteraad heeft telkens nieuwe bedenkingen en voorwaarden gesteld, zowel naar het vastgoed als naar de gebruikers. Nu er, midden in de crisis, op basis van een door de raad opgesteld strikt normenkader toch een ontwikkelpartij is gevonden, is een goed teken. De kredietaanvraag van 61,9 komt overeen met de oorspronkelijke reservering. Dit project kent daarom een veel minder ingewikkelde dynamiek dan het Muziekpaleis, een lagere en vaste bouwsom en een planrisico dat goeddeels buiten de gemeente ligt. Gelukkig is de geduldige architect ook nog niet failliet, dus vele seinen staan op groen.

De aantrekkelijkheid van het vastgoed in het stationsgebied laat overigens een gemêleerd beeld zien. Voor het Smakkelaarsveld praatte de gemeente uiteindelijk verder met twee kandidaten uit oorspronkelijk zeven die afkwamen op de Europese aanbesteding. Voor het Noordgebouw, aan de andere zijde van het water, is inmiddels een rijtje gegadigden. Gaan we het spoor over, dan zien we dat voor het vastgoed op het Jaarbeursplein nu al een half jaar met een ontwikkelaar en een huurder (technologiebedrijf) wordt onderhandeld voor dertig procent van de in totaal 60.000 vierkante meter bvo. Volgens een woordvoerder van de gemeente zit men dicht tegen een deal aan. Het blijkt in deze tijd niet mogelijk dit gebouw in één keer neer te zetten. Daarom is de architect gevraagd een gefaseerde bouw te bedenken, dat uiteindelijk toch tot één volume leidt. De buurman, het gebouw Leeuwensteijn dat door CBRE wordt geëxploiteerd, zou worden vergroot en gerenoveerd tot WTC, maar daarin zit totaal geen schot. Het rotte kies-effect begint al zichtbaar te worden. Dat moet de eigenaar aan het denken zetten.

Kenmerken van het gebouw:
– centrale bibliotheek
– 8 filmzalen waaronder 1 theaterzaal
– horeca
– p voor 1000 fietsen
– p voor 150 auto’s
– 240 starters(huur)woningen van ongeveer 50 m2
– onderdoorgang voor hov-banen incl. viaduct
– herinrichting openbare ruimte incl. fiets-/loopbrug en kade.