Spanning rondom plannen Jaarbeurs

In Nieuws door HB3 Reacties


[analyse] “We bouwen niet voor prestige”, aldus Arie Brienen, directeur van Jaarbeurs Holding. Hij heeft er de nodige voorbij zien komen in de afgelopen jaren: projectontwikkelaars, architecten en stedenbouwkundigen met aansprekende, visionaire en onpraktische ideeën. Zijn zorg is dat het bedrijf blijft draaien in de komende decennia, terwijl het gebied een reusachtige metamorfose zal ondergaan. Inmiddels zijn de eerste vergunningen aangevraagd. Maar er wordt pas gebouwd als Jaarbeurs Utrecht zekerheid heeft over de auto-bereikbaarheid. De Van Zijstweg lijkt nu de bottleneck, in meerdere opzichten. De gemeente vindt echter dat Jaarbeurs nu keuzes moet maken. Victor Everhardt, wethouder stationsgebied: “We hebben de Jaarbeurs dringend verzocht voor het eind van het jaar met een besluit te komen.” De spanning loopt op.

Ondanks dat er al sinds 2005 een bilaterale ontwikkelovereenkomst (BOO) met de gemeente lag, wilde Jaarbeurs niet tot actie overgaan totdat helemaal duidelijk was wat de uitkomsten zouden zijn van de discussies rondom de luchtkwaliteit. De gemeente en de Jaarbeurs hebben vorig jaar met een gezamenlijke intentieverklaring de boel nieuw leven in geblazen. Dat was ook dringend nodig, want de BOO heeft een geldigheid tot eind van dit jaar.

Daar komen nog twee deadlines bij: het Jaarbeursgebied-voorstel moet door de gemeente voor 1 januari 2014 in Den Haag zijn ingediend in het kader van de Crisis- en herstelwet en in 2015 gaan de nieuwe Europese luchtkwaliteitsnormen gelden. De eerste kan men gezamenlijk wegwuiven en daarmee niet profiteren van de voordelen van de wet, aan de tweede deadline valt niet te ontkomen en is van grote invloed op de verkeersafwikkeling in het gebied.

De intentieverklaring noemt drie (prioritaire) projecten die direct van start moeten gaan: Jaarbeurs entreegebouw, bioscoop en HOV-baan Van Zijstweg. Inmiddels lopen deze projecten, maar de verbreding van de Van Zijstweg naar 2 bij 2 rijstroken plus 2 busbanen, een vurige wens van de Jaarbeurs, stuit op verzet van gemeenteraad en bewoners van Veilinghaven en woonboten in het Merwedekanaal. Laatstgenoemden hebben hun krachten gebundeld in Comité Van Zijstweg. Bovendien liggen een elektriciteitsgebouw, de verbouwde silo’s en een hovenierswoning in de weg. Sloop voor het historische pand dreigt. Verplaatsen van het elektriciteitsgebouw is zeer kostbaar en onrealistisch.

Een bestemmingsplan voor de HOV-baan Van Zijstweg/Tellegenlaan is in voorbereiding maar de raadscommissie Stad & Ruimte heeft op 12 juni jl. het college verzocht varianten te onderzoeken die uitgaan van een autoinfrastructuur van 2 x 1 rijbaan. Het Comité Van Zijstweg is betrokken bij de variantenstudie. Tot hiervan resultaten bekend zijn zal het bestemmingsplan niet worden vrijgegeven voor zienswijzen. Naar verwachting zal in januari 2013 het bestemmingsplan weer door de gemeenteraad worden geagendeerd.

“Zolang we geen zekerheid hebben over die plannen, gaat er geen paal de grond in”, aldus Arie Brienen. Hij wijst erop dat ook voor de Rabobank de bereikbaarheid slecht is. “Daar staan ze soms wel een uur in de file om uit de parkeergarage te komen. Het is een illusie te denken dat iedereen met de trein komt. Als je hier een business district (Knoopterrein, Jaarbeursplein, red.) van de grond wilt trekken, moet je eerst de bereikbaarheid goed regelen, anders wordt het niets.” Overigens is de gemeente ook een van de belanghebbenden van de autobereikbaarheid. Zij heeft een ondergrondse parkeergarage voor 900 auto’s onder het Jaarbeursplein in de planning. Voor de aantrekkelijkheid van de ontwikkeling van diverse functies rondom het plein is deze van belang. Als de bereikbaarheid verslechtert, kan het rendement van die garage en daarmee de verkoopbaarheid van het Jaarbeurspleinvastgoed onder druk komen.

Door de discussies over luchtkwaliteit, HOV en auto-bereikbaarheid is opeens een oude UCP-variant weer actueel geworden. In dat plan trekt de Jaarbeurs zich terug rond het Merwedekanaal en verkoopt parkeerterrein P3 en hal 1 aan de gemeente, zodat de gemeente de regie krijgt over de ontwikkeling van de strook langs de Croeselaan. Dit staat bekend als de oost-west variant. Het Masterplan Stationsgebied 2003 gaat nog uit van de variant waarbij de Jaarbeurs hallen 2 tot en met 5 en P2 aan de gemeente verkoopt. Dit heet de noord-zuidvariant en wordt ook wel als de ‘omklap’ aangeduid. De gemeente heeft bij monde van wethouder stationsgebied Everhardt een voorkeur voor de oost-westvariant. De Jaarbeurs kiest niet, ze houdt de kaarten voorlopig tegen de borst.

De Jaarbeurs komt echter wel in beweging met enkele projecten op de ‘kop’: entreegebouw en bioscoop. Ook is per 1 september een directeur gebiedsontwikkeling, Peter Coffeng, aan de slag is gegaan.

Het idee dat Jaarbeurs zijn geld exclusief in centrum Utrecht verdient is allang achterhaald. Jaarbeurs bestaat uit drie min of meer gelijke delen: een cateringbedrijf, de Jaarbeurs gebouwen en VNU Exhibitions – alle drie opereren ze in de vrije markt. De catering heeft veel groeipotentieel. VNU Exhibitions realiseert haar grootste beurs ver buiten Utrecht: een bouwbeurs in Sjanghai. De grootste groeier is een internationale veeteeltbeurs in Thailand. De Jaarbeurs baat de Utrechtse hallen uit met inmiddels meer dan vijftig externe organisatoren, waar ze dat vroeger helemaal zelf deden. Beurzen met een evenement er omheen worden steeds belangrijker. Beurzen en doelgroepen worden gecombineerd, denk aan de 50 Plus Beurs en de Open Art Fair waarbij een deel van het publiek overloopt.

Ondanks het buitenlandse succes zal de Jaarbeurs Utrecht centrum niet verlaten. “Het belangrijkste is om voor de lange termijn exploitatiemogelijkheden te behouden. Dat kunnen we doen met twintig procent minder halruimte. Sleutelwoorden zijn flexibelere inzet, functiemenging en meervoudig grondgebruik”, aldus Brienen. “Een voorbeeld hiervan zien we in de megabioscoop, waarvan de zalen zowel door Wolff als door ons te gebruiken zijn.” Inkomsten van het gebruik van de 6500 autoparkeerplaatsen zijn en blijven ook voor de Jaarbeurs van wezenlijk belang voor een gezonde exploitatie.

Beatrixtheater met theater en congreszaal blijkt ook een goede combinatie, hoewel Jaarbeurs en Stage Entertainment al toe zijn aan hun derde contract. De bezetting is hoog. Dit succes delen is makkelijk, hoewel volgens Brienen de partijen elkaar wel voortdurend scherp houden. Inmiddels worden de plannen voor de bouw van een nieuw musicaltheater van 2500 stoelen steeds manifester. Waar het precies komt is onduidelijk, maar een locatie langs de Croeselaan, in combinatie met een kleiner casino, is ook een optie waar naar gekeken wordt.

Brienen, die al lang voor de Jaarbeurs werkt, kan zich de vele UCP-discussies nog goed voor de geest halen. Ontwikkelpartner Zadelhof – we spreken over UCP fase 1 dat in 1995 met ruzies klapte – wilde in 1993 nog de sprong over het kanaal maken. De Jaarbeurs wist toen al dat er geen toekomst lag in nog meer hallen. “Ook duidelijk was dat we maar één kans kregen om het goed te doen. Daar moesten we waanzinnig goed over nadenken.”

Dat er diep en lang over wordt nagedacht blijkt nu. De Projectorganisatie Stationsgebied, POS, is voor de zomer begonnen met gesprekken met belanghebbenden om te komen tot een structuurvisie voor Stationsgebied fase 2, zoals door de gemeenteraad gevraagd. Deze fase 2 heeft betrekking op het Jaarbeursgebied, over-Merwedegebied, Graadt van Roggenweg en Westplein. POS komt echter maar niet af met een procesvoorstel voor die structuurvisie, wat bij een aantal partijen inmiddels tot onbegrip leidt. POS wacht op een handtekening van de Jaarbeurs. Zolang er geen duidelijkheid is over aan welke grondvariant de Jaarbeurs de voorkeur geeft, houden de partijen elkaar in een contraproductieve houdgreep.

Schets van de twee alternatieve grondvarianten, uit een voortgangsbrief van de gemeente, eind oktober.

Het lijkt een catch 22, maar dat is het niet. De gemeente toonde moed toen ze in 2007 begon met de sloop aan het Vredenburg. Corio volgde meteen, daarna ProRail en vervolgens NS vastgoed. Daar liggen harde contracten, die meerdere second opinions hebben overleefd. Jaarbeurs, partner van het eerste uur, loopt te talmen.

We voorspellen dat de ontwikkelingen zeer snel zullen gaan zodra eenmaal de handtekeningen staan. Dat mag ook wel, na zestien jaar praten. Er zal een zucht van verlichting worden geslaakt. Als we een voorzichtige inschatting mogen maken, denken we dat Jaarbeurs de Masterplan-omklap zal loslaten, nu het er naar uitziet dat er geen ‘snelweg’ naar de Croeselaan zal komen. In dat geval ontwikkelt de gemeente de strook langs de Croeselaan maar zal Jaarbeurs wel bepaalde belangen in bioscoop, hotel en theater willen veiligstellen. Afwachten dus wat de komende maanden zal brengen.

Ga naar de geactualiseerde fasering Jaarbeursgebied. Meer over stedenbouwkundige visies. Meer over de Van Zijstweg.

Waardeer je dit artikel, steun ons dan. Doneren kan hier.

De comments staan open.

Reacties

  1. Remco

    Complimenten voor het artikel! het lijkt me een goed compromis om terug te vallen op de oude UCP Oost-Westvariant met de kennis (en luchtkwaliteitseisen) van nu om daarmee nieuwe ‘snelwegen’ te in het gebied te voorkomen. Wel schaamteloos hoe de jaarbeurs de auto uitmelkt, ben benieuwd hoe dat gaat met een concurrerende parkeerkelder om de hoek. Begrijpelijk dat de jaarbeurs alles vooral bedrijfseconomisch bekijkt maar ze heeft voor de nieuwe mixconcepten (meer dubbelgebruik etc) wellicht meer dan dat het denkt een prettige leefbare omgeving nodig (maatschappelijk, of gewoon slim ondernemen). Verder hoop ik dat de jaarbeurs lef toont en recht doet aan eerdere afspraken en intentieovereenkomsten. Het kan inderdaad maar 1 keer goed!

    Ik wist niet dat de bilaterale ontwikkelovereenkomst (BOO) eind dit jaar zou aflopen. Geldt dat alleen voor de jaarbeurs of ook voor andere partners in het stationsproject en wat zijn gevolgen en de mogelijkheden voor vernieuwing van de BOO na het verloop ervan?

    1. Auteur
      HB

      Als je kijkt in de BOO (hij staat onder deze pagina http://www.bouwpututrecht.nl/groen-en-duurzaam/intentieverklaring-jaarbeurs-en-gemeente/)
      dan vind je een paar keer de deadline 31 december 2012. Het zal niet zo zijn dat dan de hele BOO van tafel is, maar als op die datum de beoogde omklap niet realiseerbaar blijkt te zijn, moet een alternatief plan op tafel komen. Er staan in dat stuk nog veel meer streefdata waarvan al enkele verstreken. Het begint meer een meer een dode letter te worden nu er maar niets besloten wordt. Wat echt hard is, is het verlopen van grote erfpachtposities van de Jaarbeurs per 2019.

  2. Remco

    Dank. De knips Paardenveld en Croeselaan voor 1 januari 2015 lijken mij ook hard om te voldoen aan europese wetgeving. Verder vervreemd het mij dat B&W zelf ook vindt dat er snel duidelijkheid moet komen over de nieuwe infrastructuur; lees tunnel Westplein en van Zijstweg maar daar juist zelf geen beslissing in neemt. Vooruit schuiven heeft voor een aantal cruciale onderdelen geen zin. Juist in de discussie over structuurvisie fase 2 moeten echte keuzes worden gemaakt. En bij het maken van de keuzes ook recht worden gedaan aan de principes van het masterplan in plaats van eerst alleen te luistren naar de grote stakeholders. De bewoners en kleine bedrijven en winkels uit de omgeving worden hier de dupe van. Er wordt gezegd ‘afspraak is afspraak (bilaterale ontwikkelovereenkomst, BOO) maar nu wordt alles vloeibaar en wordt selectief politiek gezegd wat wel en wat niet de afspraak was / is. De spanning loopt op; ik hoop op constructieve samenwerking in plaats van alleen verdedigen eigen belang.

Reageer