Hotel boven ‘buurtsporen’

Eind juni heeft het college/POS een brief aan de Raadscommissie gestuurd met de stand van zaken van de onderhandelingen met NS Poort over een nieuw gebouw boven spoor 1 en 2, bijgenaamd de buurtsporen. Dit gebouw komt al jarenlang in alle plannen voor, maar niemand kon er eigenlijk veel over zeggen. Dat lijkt nu te veranderen.

We geven hier de brief, de oplegnotitie en Uitwerkingsovereenkomst (pdf, download). NS Poort heeft het eerste recht op deze locatie en is voornemens dat gebouw er neer te zetten. Corio is in onderhandeling om het gebouw te mogen exploiteren. Het programma is nog niet definitief, maar er is sprake van een mix van winkels, kantoren en een hotel. Details vind je in de uitwerkingsovereenkomst.

Dit staat in de oplegnotitie.

Algemeen
Deelnemende partijen: NS Vastgoed BV en de gemeente Utrecht.
De uitwerkingsovereenkomst komt voort uit een eerdere overeenkomst tussen de gemeente en NS Vastgoed BV, namelijk de Bilaterale Ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en NSV van 3 maart 2006 (BOO NSV), alsmede uit het feit dat NS Vastgoed BV het recht heeft het spoor te overbouwen. Dit overbouwingsrecht komt voort uit de verzelfstandiging van NS in 1995, en is opgenomen in de zogenoemde RIT-overeenkomst. Het plan leidt tot overbouwing van het spoor.

Belangrijkste elementen:
a. Invulling geven aan de ontwikkeling van het Noordgebouw;
NS heeft aangegeven het Noordgebouw tot ontwikkeling te willen brengen. De ontwikkeling vindt plaats deels op grond van de gemeente en deels als overbouwing van het spoor. Voor het Noordgebouw heeft HC BV (Corio) op het te ontwikkelen programma het recht, dat de ontwikkelaar het programma aanbiedt aan HC BC indien en voor zover de ontwikkeling retail en/of leisurefuncties omvat. HC BV mag dan een bieding doen op dit programma. Vindt de toekomstig ontwikkelaar dat onvoldoende, dan mag de ontwikkelaar een andere partij een bieding laten doen. HC BV moet van dit bod op de hoogte worden gesteld en kan dit bod overtreffen.
b. Vastklikken van de bieding van NS;
NS heeft in het kader van de ontwikkeling van het Noordgebouw reeds een bieding gedaan aan de gemeente. Deze bieding is door de gemeente positief beoordeeld. Het betreft thans slechts nog een intentie-overeenkomst, waarbinnen de bieding van NS al hard is vast geklikt. Wijziging van deze bieding kan slechts indien hierover overeenstemming wordt bereikt met de gemeente, en is in sterke mate geclausuleerd.
c. Overbouwingsrecht veiligstelllen;
Mocht deze uitwerkingsovereenkomst (onverhoopt) niet leiden tot een ontwikkelovereenkomst, en NS derhalve deze ontwikkeling niet gaat uitvoeren, dan is voor de gemeente het genoemde overbouwingsrecht veilig gesteld. Indien de uitwerkingsovereenkomst (van rechtswege) op 1 januar 2011 eindigt zonder dat tussen NS en gemeente een ontwikkelovereenkomst is gesloten, dan kan de gemeente ook nadien beschikken over voornoemd overbouwingsrecht.
Kansen intentieovereenkomst.
– invulling geven aan de ontwikkeling van het Noordgebouw.
– verzekeren / vastklikken van een gunstige bieding van NS in dit kader.
– veiligstellen van overbouwingsrecht.

Risico’s intentieovereenkomst.
– aanbiedingsverplichting aan Corio: gemeente moet nakoming van deze regeling goed bewaken.
– NS slaagt er niet in de ontwikkeling tot stand te brengen.

Beheermaatregelen
– genoemde aanbiedingsverplichting aan Corio is letterlijk en integraal opgenomen in de intentieovereenkomst, en als zodanig opgelegd aan NS.
– bewaken van ontwikkeling en proces in relatie tot. deze aanbiedingsverplichting door Finance, Legal & Planning.
– Indien de ontwikkeling onverhoopt geen doorgang mocht vinden, dan de plot aanbesteden of een alternatieve ontwikkelstrategie inzetten.
– overbouwingsrecht ook vanuit de gemeente direct na ondertekening claimen bij RIT (Rail Infra Trust), de eigenaar van de spoorse gronden.

Tenslotte nog de brief van het college aan de raadscommissie. (NS Vastgoed = NS Poort)

Hierbij informeren wij u over ons besluit om in te stemmen met de uitwerkingsovereenkomst tussen NS Vastgoed (NSV) en de gemeente over de ontwikkeling van het Noordgebouw aan de Nieuwe Stationsstraat-noord (tegenover het Smakkelaarsveld) en boven de buurtsporen (sporen 1 en 2).
De uitwerkingsovereenkomst komt voort uit de bilaterale ontwikkelovereenkomst tussen gemeente en NSV van 3 maart 2006 (BOO NSV). NS Vastgoed heeft bij de verzelfstandiging van NS in 1995 het recht verkregen om het spoor te overbouwen.
De ontwikkeling past in het Masterplan Stationsgebied uit 2003.
Bij de vaststelling van het Masterplan Stationsgebied heeft de raad op 11 december 2003 de motie “bouwen boven het spoor” van Groen Links aangenomen. Daarin staat dat in de uitvoering van het Masterplan ook een deel van het programma gerealiseerd moet worden door boven de sporen te bouwen. De ontwikkeling voldoet daaraan.

Het aangaan van privaatrechtelijke contracten is een bevoegdheid van het college. Ingeval de contracten van ingrijpende aard zijn, is de voorhangprocedure van toepassing, waarbij de raad in de gelegenheid wordt gesteld wensen en bedenkingen te formuleren.
Aangezien deze uitwerkingsovereenkomst vooral procesmatig is en intenties bevat,, is deze voorhangprocedure niet van toepassing.
De opvolgende ontwikkelovereenkomst wordt – conform de voor het Stationsgebied opgestelde contractenstructuur – in het kader van de voorhangprocedure wel om wensen en bedenkingen aan de raad voorgelegd. Naar verwachting gebeurt dit in het najaar 2010.

In de bestuursrapportage Stationsgebied hebben wij u gemeld dat NS zich heroriënteert op de ontwikkelposities van haar vastgoed. Omdat deze ontwikkeling een bijzondere is vanwege de overbouwing over het buurtspoor, wil NSV deze ontwikkeling doorzetten.
NS Vastgoed is inmiddels akkoord gegaan met de uitwerkingsovereenkomst.
De uitwerkingsovereenkomst dient vóór 1 januari 2011 te zijn opgevolgd door een ontwikkelovereenkomst. Als deze niet wordt gesloten, komen de rechten voor overbouwing van het spoor in handen van de gemeente.

Bijlage 3 met de bieding van NS is geheim, zolang de onderhandelingen met de derde betrokken partij, Corio nog niet zijn afgerond. Deze geheime bijlage valt in te zien bij de griffie.